Wie funktioniert ein Forward-Darlehen für die Immobilienfinanzierung?

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In Zeiten niedriger Zinsen überlegen viele Kreditnehmer, wie sie diese günstige Situation für ihre Baufinanzierung nutzen können. Grundsätzlich ist ein Wechsel der Baufinanzierung oder die Umstellung des Zinssatzes innerhalb der laufenden Zinsbindungsfrist nur möglich, wenn der Kreditnehmer bereit ist, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Damit wird der Wechsel allerdings wirtschaftlich zumeist uninteressant.

Während es beim alten Darlehen also wenige Gestaltungsmöglichkeiten gibt, hat der Bauherr freie Hand bei den Entscheidungen rund um die Anschlussfinanzierung: Er kann selbst entscheiden, wann er den aktuellen Zins festschreibt und mit welcher Bank er den nächsten Abschnitt seiner Baufinanzierung regelt – und dies, während die Zinsbindungsfrist für sein altes Darlehen noch läuft.

Wie funktionieren Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen funktioniert wie eine normale Anschlussfinanzierung – mit der Besonderheit, dass der neue Zinssatz deutlich vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist festgeschrieben wird – zum Teil mehr als 36 Monate vorher.

Wie bei einer normalen Anschlussfinanzierung können Sie Forward-Darlehen bei Ihrer aktuellen Bank abschließen oder zu einem anderen Geldinstitut wechseln.

Die Kosten für die Umschuldung zu einer anderen Bank sind so überschaubar, dass dies bei Ihren Überlegungen die bisherige Bank nicht priorisieren müssen. Zunächst ist es wichtig, überhaupt Angebote für ein Forward-Darlehen einzuholen und zu bewerten.

Im Kern geht es dabei um die Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung. Je länger die Zeit bis zum Beginn des Forward-Darlehens ist, umso weniger können Bank und Kunde voraussehen, wie stark die Zinsen bis zum Ende der alten Zinsbindungsfrist steigen.

Wenn die Zinsen im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau nicht steigen – oder sogar sinken – liegt der Darlehens-Zins des Forward-Kunden über den aktuellen Konditionen. Denn die Bank lässt sich die frühe Kreditzusage mit einem Forward-Aufschlag bezahlen.

Wie hoch der Zinsaufschlag ist, hängt davon ab, wie die Bank die Zinsentwicklung einschätzt. Meist liegt der Aufschlag bei maximal 0,01 Prozentpunkten pro Monat bis zur Ablösung des alten Darlehens. Geht es um die reine Zahlenebene, so zahlt sich ein Forward-Darlehen dann aus, wenn der Kunde bei Ablösung des alten Vertrags mit den gleichen Eckdaten einen höheren Zins zahlen müsste – das Zinsniveau also insgesamt gestiegen ist.

Der Übergang zu einem Baukredit ohne Forward-Aufschlag ist dabei fließend. Bereits zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist lassen sich altes und neues Baudarlehen so aufeinander abstimmen, dass kein Forward-Aufschlag und keine Bereitstellungszinsen anfallen.

Was müssen Sie bei einem Forward-Darlehen beachten?

Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Darlehensvertrag, an den sich beide Parteien halten müssen. Das heißt: Wenn Sie ein Forward-Darlehen abschließen, müssen Sie es auch abnehmen – auch wenn die Zinsen am Ende der Zinsbindung niedriger sind als die Ihres Forward-Darlehens. Sonst stellt Ihnen die Bank eine hohe Gebühr in Rechnung, die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung.

Auch wenn sich Ihre Lebenssituation bis zur Ende der Zinsbindung ändert, sind Sie also an den neuen Darlehensvertrag gebunden: Bei einer Trennung vom Lebenspartner oder einem Umzug in eine andere Stadt kann das neue Darlehen zum Problem werden.

Ein Forward-Darlehen sichert das aktuelle Zinsniveau für Ihre Anschlussfinanzierung.
Im Rahmen Ihrer Baufinanzierung sollten Sie sich etwa 36 Monate vor dem Ende der Zinsbindung mit dem Thema Forward-Darlehen befassen.
Holen Sie bereits etwa 36 Monate vor Ende Ihrer Zinsbindung erste Angebote ein. Entscheiden Sie dann, ob Sie mit diesem Zinssatz vorzeitig einen neuen Darlehensvertrag abschließen möchten.
Zur Vereinfachung ist nachfolgend ein Rechner für Forward-Darlehen-Konditionen eingebaut:

Nettodarlehen
Euro
Kreditlaufzeit
Postleitzahl
Beleihung
Tilgung
Vorlaufzeit
monatliche
Rate
Restschuld
Sollzins
gebunden
Effektiver
Jahreszins
Forwarddarlehen
274,17 €
monatlich
78.664,91 €
Restschuld
1,28 %
Sollzins
gebunden
1,29 %
Effektiver
Jahreszins
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,29%, Sollzins gebunden p.a.: 1,28%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 111.535,35 €, Darlehensgeber/-vermittler: BaufiService GmbH, Stettiner Str. 7, 88250 Weingarten
Forwarddarlehen
277,75 €
monatlich
78.618,43 €
Restschuld
1,31 %
Sollzins
gebunden
1,33 %
Effektiver
Jahreszins
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,33%, Sollzins gebunden p.a.: 1,31%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 111.889,97 €, Darlehensgeber/-vermittler: BBBank eG, Herrenstr. 2-10, 76133 Karlsruhe
Forwarddarlehen
293,33 €
monatlich
78.414,70 €
Restschuld
1,48 %
Sollzins
gebunden
1,52 %
Effektiver
Jahreszins
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,52%, Sollzins gebunden p.a.: 1,48%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 113.573,19 €, Darlehensgeber/-vermittler: ING-DiBa AG, Theodor-Heuss-Allee 2, 60486 Frankfurt am Main
Forwarddarlehen
308,33 €
monatlich
78.216,20 €
Restschuld
1,69 %
Sollzins
gebunden
1,70 %
Effektiver
Jahreszins
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,70%, Sollzins gebunden p.a.: 1,69%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 115.163,81 €, Darlehensgeber/-vermittler: DB Privat- und Firmenkundenbank AG, Taunusanlage 12, 60325 Frankfurt am Main und Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden AG, Theodor-Heuss-Allee 72, 60486 Frankfurt am Main
* Werte für gewählten Zeitraum. Bitte beachten Sie die detaillierten Preisinformationen gem §6 PAngV, die Sie über den Infobutton erhalten. Alle Angaben ohne Gewähr, © financeAds.net

Mein Fazit: In der aktuellen Situation – Zinsen sehr niedrig und Zinserhöhungen zu erwarten – sind Forward-Darlehen eine gute Möglichkeit zur Optimierung Ihrer Finanzierung.

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