Historische Niedrigzinsen per Bausparvertrag oder Forward-Darlehen sichern!

Mit 1,36 Prozent Effektivverzinsung bei einer Zinsbindung von 10 Jahren (Quelle Deutsche Bank) wurde im November 2016 der historische Tiefstand für Baufinanzierungen erreicht. Seitdem geht es erwartungsgemäß wieder aufwärts mit den Zinsen. Nach der Wahl von Donald Trump zum Präsidenten zogen die Kapitalmarktzinsen in den USA an, Europa folgte.

Wer perspektivisch über Immobilienprojekte, wie den Bau oder Kauf einer Hauses oder einer Wohnung nachdenkt, sollte versuchen sich die historisch günstigen Konditionen zu sichern. Die Auswirkungen höheren Zinsen sind gravierend. So kostet ein 200.000 Euro Darlehen bei 1,5 Prozent Zinsen und zehnjährigen Zinsbindung etwa 250 € pro Monat (nur Zinsen), während das gleiche Darlehen bei 4,5 Prozent Zinsen etwa 750 € kostet. Zur „Konservierung“ der historischen Niedrigzinsen gibt es zwei Varianten – per Bausparvertrag oder mittels Forward-Darlehen.

Bausparvertrag

Durch den Abschluss des Bausparvertrages und die kontinuierlichen Sparleistungen wird der Bausparer Mitglied der Gemeinschaft der Bausparer. Kraft dieser Mitgliedschaft erwirbt der Bausparer einen Anspruch auf Gewährung eines besonders zinsgünstigen Bauspardarlehens, dessen Mittel aus der Vermögensmasse der Bauspargemeinschaft aufgebracht wird.

Zur Gewährung des Bauspardarlehens kommt es, wenn ein bestimmter Anteil der vertraglich vereinbarten Bausparsumme über einen ausreichenden Zeitraum angespart worden ist. Dabei entspricht die Höhe des Bauspardarlehens der Differenz aus der Summe der Ansparleistungen und der festgelegten Bausparsumme. Auch in der Darlehensphase wird die Zinssatzhöhe dem Bausparer vertraglich zugesichert. Gleiches gilt für die maximale Tilgungszeit.

Hier zahlt sich für den Bausparer aus, dass auch das von ihm nach der Ansparphase abgerufene Bauspardarlehen zu einem von vornherein vertraglich fest vereinbarten Zinssatz gewährt wird. Dagegen muss bei der Immobilienfinanzierung über Hypothek und Grundschuld nach Auslaufen der Zinsbindungsfrist erneut verhandelt werden, zu welchen Konditionen der Vertrag gegebenenfalls fortgeführt werden kann (Anschlussfinanzierung). Insoweit bietet das Bausparen gegenüber sonstigen Formen der Immobilienfinanzierung ein hohes Maß an Kalkulationssicherheit und Planbarkeit der Kosten. Einziger Nachteil: Geringe Darlehenszinsen in der Zukunft erkauft man sich mit extrem niedrigen Zinsen für die Guthabensverzinsung. So kann man sich aktuell bei Schwäbisch Hall ein Finanzierungsniveau von etwas über 2 bis 2,5 % Effektivzins mit einem Guthabenzins von 0,10 % sichern.

Der Bausparvertrag untergliedert sich in drei Phasen

  • Ansparzeit (regelmäßige Erbringung von Sparleistungen auf die Bausparsumme)
  • Zuteilungsphase ( Freigabe von Ansparguthaben und zinsgünstigem Bauspardarlehen)
  • Darlehensphase (Tilgung des Bauspardarlehens)

Der Bausparvertrag sollte deshalb bei langfristigen Finanzierungen den sonstigen Immobilienkrediten nur vorgezogen werden, wenn die Zinsen sich auf einem extrem niedrigen Niveau bewegen und mit einem weiteren Zinsrückgang nicht zu rechnen ist. Dann kann es sinnvoll sein, die niedrigen Zinsen für die Darlehensphase des Bausparens frühzeitig vertraglich einzufrieren.

Die Abschlusskosten für einen Bausparvertrag über beispielsweise 100.000 Euro liegen somit in einer Bandbreite zwischen 1.000 und 1.600 Euro. Beträgt die Bausparsumme 300.000 Euro erhöhen sich die Abschlusskosten auf eine Summe zwischen 3.000 und 4.800 Euro.

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen funktioniert wie eine normale Anschlussfinanzierung – mit der Besonderheit, dass der neue Zinssatz deutlich vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist festgeschrieben wird – zum Teil schon 60 Monate vorher. Wie bei einer normalen Anschlussfinanzierung kannst Du Forward-Darlehen bei Deiner aktuellen Bank abschließen oder zu einem anderen Geldinstitut wechseln.

Im Kern geht es dabei um die Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung. Je länger die Zeit bis zum Beginn des Forward-Darlehens ist, umso weniger können Bank und Kunde voraussehen, wie stark die Zinsen bis zum Ende der alten Zinsbindungsfrist steigen. Wenn die Zinsen im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau nicht steigen – oder sogar sinken – liegt der Darlehens-Zins des Forward-Kunden über den aktuellen Konditionen. Denn die Bank lässt sich die frühe Kreditzusage mit einem Forward-Aufschlag bezahlen. Wie hoch der Zinsaufschlag ist, hängt davon ab, wie die Bank die Zinsentwicklung einschätzt. Meist liegt der Aufschlag bei maximal 0,01 Prozentpunkten pro Monat bis zur Ablösung des alten Darlehens.

Geht es um die reine Zahlenebene, so zahlt sich ein Forward-Darlehen dann aus, wenn der Kunde bei Ablösung des alten Vertrags mit den gleichen Eckdaten einen höheren Zins zahlen müsste – das Zinsniveau also insgesamt gestiegen ist. Der Übergang zu einem Baukredit ohne Forward-Aufschlag ist dabei fließend. Bereits zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist lassen sich altes und neues Baudarlehen so aufeinander abstimmen, dass kein Forward-Aufschlag und keine Bereitstellungszinsen anfallen.

Was sind die Risiken? Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Darlehensvertrag, an den sich beide Parteien halten müssen. Das heißt: Wenn Du ein Forward-Darlehen abschließt, müssen Du es auch abnehmen – auch wenn die Zinsen am Ende der Zinsbindung niedriger sind als die Deines Forward-Darlehens. Sonst die Bank die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung. Auch wenn sich Deine Lebenssituation bis zur Ende der Zinsbindung ändert, bist Du also an den neuen Darlehensvertrag gebunden: Bei einer Trennung vom Lebenspartner oder einem Umzug in eine andere Stadt kann das neue Darlehen zum Problem werden.

Ein Forward-Darlehen sichert also das aktuelle Zinsniveau für Deine Anschlussfinanzierung. Im Rahmen einer Baufinanzierung sollten Du Dich mindesten 5 Jahre vor dem Ende der Zinsbindung mit dem Thema Forward-Darlehen befassen. Mehr zu diesem Thema im kostenlosen E-Book auf www.Kreditzentale.com.
Zur Vereinfachung ist nachfolgend ein Rechner für Forward-Darlehen-Konditionen eingebaut.

Nettodarlehen
Euro
Kreditlaufzeit
Postleitzahl
Beleihung
Tilgung
Vorlaufzeit
monatliche
Rate
Restschuld
Sollzins
gebunden
Effektiver
Jahreszins
Forwarddarlehen
281,67 €
monatlich
78.567,46 €
Restschuld
1,35 %
Sollzins
gebunden
1,38 %
Effektiver
Jahreszins
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,38%, Sollzins gebunden p.a.: 1,35%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 112.333,48 €, Darlehensgeber/-vermittler: ING-DiBa AG, Theodor-Heuss-Allee 2, 60486 Frankfurt am Main
Forwarddarlehen
305,83 €
monatlich
78.249,45 €
Restschuld
1,66 %
Sollzins
gebunden
1,67 %
Effektiver
Jahreszins
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,67%, Sollzins gebunden p.a.: 1,66%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 114.898,96 €, Darlehensgeber/-vermittler: Deutsche Bank AG, Taunusanlage 12, 60325 Frankfurt am Main und Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden AG, Theodor-Heuss-Allee 72, 60486 Frankfurt am Main
* Werte für gewählten Zeitraum. Bitte beachten Sie die detaillierten Preisinformationen gem §6 PAngV, die Sie über den Infobutton erhalten. Alle Angaben ohne Gewähr, © financeAds.net

Mein Fazit: Beide Varianten – Bausparen und Forward-Darlehen – sind eine Wette auf die Zukunft. Doch aktuell ist die Erwartung steigender Zinsen sehr belastbar, so dass Du diese Instrumente zur Optimierung Deiner Immobilienfinanzierung prüfen und nutzen solltest.

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