Ich tue es wieder. Kauf einer Anlage-Immobilie.

Im Beitrag „Anlageimmobilien lohnen sich“ hatte ich ausführlich auf die Risiken bei einer Anlage-Immobilie hingewiesen. Dennoch halte ich die Anlage in „Betongold“ für definitiv lohnenswert, sofern man betriebswirtschaftlich sauber vorgeht. Nachdem in den letzten beiden Jahren bei meinen Immobilien alles glatt lief, ist meine subjektive Einstellung klar positiv und ich werde eine weitere vermietete Eigentumswohnung erwerben.

Was ist zu beachten?

Objekt finden

Das ist keine Wissenschaft. Über die diversen Immobilienportale kann man sich ohne großen Aufwand potentielle Anlage-Immobilien tagesaktuell anschauen. Hinzu kommen noch die Zwangsversteigerungen der Amtsgericht. Vorab sollte man sich über Lage, Größe und weitere Parameter der Ziel-Immobilie klar werden. Aktuell ist der Markt kurz vor einer Blasenbildung, so dass man lange suchen und beobachten muss, um eine sinnvolle Investimmobilie zu finden. Preislich versuche ich immer unterhalb von 15 Jahreskaltmieten zu liegen. Damit hat man eine klare Richtgröße. Angenommen die in Deiner Wunschlage erzielbare Miete beträgt 9,00 Euro, dann sollte der Quadratmeterpreis bei etwa 1.620 Euro liegen. Je nach Wohnungsgröße und Nebenkosten liegt man dann bei 5 bis 6 Prozent Rendite.

Besichtigung

Die Besichtigung sollte man maximal gründlich durchführen, ohne den künftigen Mieter zu nerven. Ich versuche immer sehr nett und nicht als Erzkapitalist rüberzukommen. Auch sollte man das Thema „Eigenbedarfskündigung“ gleich auflösen. Gelingt es vertrauensvoll mit dem Mieter zu reden, ist dieser eine super Quelle, was Qualität der Wohnung, Mängel oder Probleme in der Hausgemeinschaft angeht.

Ich würde nur in Wohnungen oder Häuser investieren, bei denen ich mir vorstellen kann, dort selbst zu wohnen. Anderenfalls sehe ich die Gefahr, dass sobald die Nachfrage nach Immobilien wieder sinkt, die Vermietung oder der Verkauf schwierig werden.

Verhandlung

Hier ist der wichtigste Punkt sich nicht in die Wohnung „zu verlieben“. Es geht um reine Geldanlage nach betriebswirtschaftlichen Kriterien. Bei meinem aktuellen Kauf verlangten die Verkäufer etwa 17 Jahreskaltmieten. Es handelt sich um eine nette 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung in Innenstadtlage. Ich habe meine Kriterien transparent gemacht und recht leicht und schnell einen Nachlass von etwa 10 Prozent erreicht. Um glaubwürdig zu wirken, muss man m. E. jederzeit bereit sein auszusteigen.

Finanzierung

Ab diesem Punkt ist der Immobilienerwerb reine Fleißarbeit. Wenn der Preis der Immobilie sinnvoll ist, ist die Finanzierung derzeit kein Problem. Ich versuche zur steuerlichen Optimierung (Abzug der Schuldzinsen) immer 100 Prozent des Kaufpreises zu finanzieren. Die Unterlagenerfordernisse sind der Wahnsinn und werden jedes mal noch umfangreicher. Man fühlt sich anschließend komplett „nackt“. Aber da muss man durch, sonst kann man diese Anlageform nicht realisieren. Die Rate aus Zins und Tilgung sollte man sehr bewußt bestimmen. Soll die Anlage-Immobilie sich komplett selbst tragen, muss Rate zzgl. Verwaltergebühr zzgl. Instandhaltungsrücklage maximal der Kaltmiete entsprechen. Bedeutet aber auch eine längere Kreditlaufzeit. Als Gegenmodell kann man eine kürzere Finanzierungsdauer wählen, muss dann aber monatlich ein paar Euro „zuschießen“.

Notar / Notarvertrag

Anbei ein paar wenige wesentliche Punkte auf die Du Augenmerk legen musst.

  • Zeitpunkt des Besitzübergangs – also wann gehen Chancen und Risiken auf Dich über. Damit in der Folge keine komplizierte Aufteilung und gestückelte Teilbeträge notwendig sind, empfehle ich, immer den nächsten 1. nach Kaufpreiszahlung festzulegen.
  • Ausreichende Zahlungsfrist nach Eintreten der Zahlungsvoraussetzungen. Oft dauert die Abwicklung der Überweisung mit der finanzierenden Bank eine Weile. Ist die Zahlungsfrist zu kurz gewählt, fallen erhebliche Verzugszinsen an. Das sollte man durch eine komfortable Frist vermeiden.
  • Die mitgekaufte Rücklage des Alteigentümers in den Vertrag aufnehmen lassen. Dies schafft Klarheit fürs Finanzamt und reduziert die Höhe der anfallenden Grunderwerbssteuer.
  • Du solltest den Notartermin für den Kauf, unmittelbar mit der Eintragung der Grundschuld für die finanzierende Bank verbinden. So muss Du nicht zweimal zum Notar und hast alles erledigt.
  • Scheue Dich nicht „dumme“ Verständnisfragen zu stellen; es geht um Dein Geld.

Ist der Kaufvertrag unterschrieben sind alle Schritte einfach Zug um Zug abzuarbeiten. Parallel kannst Die künftige Abwicklung mit der Hausverwaltung vorbereiten.

Hausverwaltung

Sofern Du eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus erworben hast, solltest Du jetzt Kontakt zu der Hausverwaltung aufnehmen. Die Unterlagen sollten vom Verkäufer vorliegen. Man tritt automatisch in den Verwaltungsvertrag der Eigentümergemeinschaft ein. Es ist die Zahlung des Hausgeldes und der Erhalt der Mietzahlung abzustimmen und ggf. in Lastschriften oder Daueraufträgen umzusetzen. Sofern Du die Verwaltung auch mit der Sondereigentumsverwaltung beauftragst (bedeutet die Hausverwaltung übernimmt die Direktabwicklung mit dem Mieter) ist ein separater Vertrag gegen Entgelt abzuschließen und hierfür ebenfalls die Zahlungsmodalitäten festzulegen. Ich bin immer bereit, dass Geld für die Sondereigentumsverwaltung der Anlage-Immobilie auszugeben, da man damit recht nah an die gewünschte Passivität des Einkommens kommt. Zu den jährlichen Eigentümerversammlungen solltest Du regelmäßig gehen, sonst entscheiden andere über Dein Geld.

 

Mein Fazit: Trotz des überhitzten Immobilien-Marktes kann man noch lohnenswerte Anlage-Immobilien finden. Wichtig sind ein kühler Kopf und eine strukturierte Vorgehensweise.

2 Replies to “Ich tue es wieder. Kauf einer Anlage-Immobilie.”

  1. Danke für deinen ausführlichen Artikel. Hier sind einige hilfreiche Punkte für einen Einsteiger im Bereich Immobilien dabei. Ich habe eine Frage zum Punkt Sondereigentumsverwaltung. Beinhaltet das auch den Punkt Suche eines neuen Mieters bei Mietwechsel? Gilt dann hier das Bestellerprinzip – sprich musst du die Provision an den Verwalter zahlen oder kümmerst du dich selbst um neue Mieter?

    Stiftikus

    1. Hallo Stiftukus,
      nach meinen Erfahrungen ist die Neuvermietung nicht Teil der Sondereigentumsverwaltung. Man kann den Verwalter gegen 2 Monatsmieten zzgl. MwSt. Courtage beauftragen oder man kümmert sich selbst um neue Mieter. Beides habe ich bereits praktiziert.

      Grüße vom Anleger
      Torsten

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.