Immobilien in Hamburg kaufen – eine Einschätzung für die private Geldanlage.





Ich bin regelmäßig in Hamburg und ein Fan der Stadt, wenngleich die Einwohner teilweise etwas kühl herüberkommen ;-). Nach meinem letzten Besuch habe ich mich etwas mit dem Immobilienmarkt Hamburgs aus Sicht der Geldanlage beschäftigt.

Immobilienmarkt in Hamburg

Laut einer Analyse des Baufinanzierungsportals Baufi 24 stehen den rund 1,76 Millionen Einwohnern (Stand 2014) knapp 897.000 Wohnungen (Stand 2011) zur Verfügung. Die durchschnittliche Wohnungsgröße betrage 72,6 Quadratmeter, die Wohnfläche je Einwohner sei rund 37 Quadratmeter.

Statistik: Angebotsmieten für Wohnungen in Hamburg im 2. Halbjahr 2015 unterteilt nach Bezirken (in Euro pro Quadratmeter) | StatistaFür eine 30m²-Wohnung liegt aktuell der durchschnittliche Kaufpreis bei 3.576,39 EUR/m². Bei einer 60m²-Wohnung zahlt man derzeit durchschnittlich 3.737,19 EUR/m². Der durchschnittliche Kaufpreis für eine 100m² – Immobilie in Hamburg liegt zur Zeit bei 4.139,75 EUR/m². Am günstigsten bekommt man in Neustadt eine Eigentumswohnung für 2.017,62 EUR/m². Am meisten muss man derzeit in Altona-Altstadt bezahlen, hier sind es 8.549,46 EUR/m². Am Kaiserkai wird’s noch ein Stück teurer: Für einen Quadratmeter muss man hier schon 31.500 Euro bezahlen

Für den Kauf eines Hauses mit ca. 100 Quadratmetern müssen in Hamburg 3.267,81 EUR/m² durchschnittlich kalkuliert werden. Für ein Haus mit 150m² werden in Hamburg ca. 3.630,23 EUR/m² verlangt. Bei einem 200m² – Haus sind es aktuell 2.976,60 EUR/m².

In der Hansestadt werden Top-Mieten von rund 15 Euro je Quadratmeter in den zentralen Lagen von Rotherbaum, Uhlenhorst und der Hafencity gefordert. Knapp 13 Euro sind es noch im Westen bis Blankenese und im Norden bis Winterhude. Deutlich unter 10 Euro müssen Mieter nur südlich der Elbe oder ganz am Stadtrand, etwa in Lurup zahlen.

Für eine 30m²-Wohnung liegt aktuell der durchschnittliche Mietpreis bei 16,30 EUR/m². Bei einer 60m²-Wohnung zahlt man derzeit durchschnittlich 11,64 EUR/m² Miete. Der durchschnittliche Mietpreis für eine 100m² – Wohnung in Hamburg liegt zur Zeit bei 12,71 EUR/m². Für die Miete eines Hauses mit ca. 100 Quadratmetern müssen in Hamburg 11,64 EUR/m² durchschnittlich kalkuliert werden. Für ein Haus mit 150m² werden in Hamburg ca. 12,42 EUR/m² verlangt. Bei einem 200m² – Haus sind es aktuell 10,85 EUR/m².

Analyse aus Privatanleger-Sicht

Wie sieht die Analyse aus Anlagesicht aus? Nehmen wir unsere 60m²-Wohnung mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 3.737,19 EUR/m². Mach in Summe also 224.231 €. Hinzu kommen Kaufnebenkosten von etwas 12 Prozent, da man kaum eine Wohnung ohne Makler finden wird. Es ergibt sich eine Investitionssumme von 251.139 €. Dagegen stehen Kalt-Mieteinnahmen von 698 € pro Monat bei durchschnittlich 11,64 EUR/m² Miete. Rein rechnerisch müssen Käufer fast 30 Jahreskaltmieten investieren. Bei den Mieten rechnet die HSH Nordbank bis 2018 mit jährlichen Steigerungen bei Erstbezug, also Neubau, in Höhe von 3,2 Prozent. Unterstellen wir noch jährliche Mietsteigerungen aufgrund der hohen Nachfrage benötigen Sie mindestens 25 Jahre Mietzeit zur Deckung des Kaufpreises.

Wie auf der Immobilienseite dargestellt habe, ist es meiner Meinung oberhalb von 15 Jahreskaltmieten keine empfehlenswerte Geldanlage mehr, sondern tendiert zu „Liebhaberei“.

Zweite Einkommensquelle ist bei Immobilien die Wertsteigerung. Diese ist in Hamburg zu erwarten. Um den wachsenden Bedarf zu decken, müssen nach Einschätzung der HSH Nordbank jährlich mehr als 10.000 Wohnungen neu gebaut werden, wenn man den starken Zuzug und den Abriss veralteter Wohnungen berücksichtigt. Die Flüchtlingsbauten sind dabei noch nicht eingerechnet. Für 2017 werden 9400 fertiggestellte Wohneinheiten erwartet. Die  HSH rechnet bis 2018 mit einer jährlichen Preissteigerung von 1,6 Prozent bei Neubaueigentumswohnungen. Nehmen wir diese Wertsteigerung an, dann ist unsere 60m²-Wohnung im Jahr 2041 etwa 350.000 € wert. Also pro Jahr ein Wertgewinn von 5041 €. Rechnen wir die Mieteinnahmen und die theoretische Wertsteigerung zusammen, so liegt der Rückfluss für die Investitionssumme von 251.139 € bei 13.417 € pro Jahr. Mit dieser sehr optimistischen Annahme liegt die Reinvestitionszeit bei knapp 19 Jahren.

Detaillierte Anleitungen für den Immobilienerwerb finden Sie unter → Prognose Immobilienwerb.

Sorry Hamburg – aus Privatanlegersicht kann ich einen Immobilienerwerb nicht empfehlen.

Mein Fazit: Die meisten A-Städte in Deutschland sind aufgrund der niedrigen Zinsen und der hohen Nachfrage aus Anlagesicht überteuert. Wenn Sie in der Ortswahl flexibel sind, sollten Sie sich in wachsenden B-Städten umsehen. Interessant sind zum Beispiel wachsende Universitätsstädte, weil sie viele Studenten mit Wohnraum versorgen müssen. Auch Städte in der Nähe der großen Metropolen sind eine gute Alternative. Laut aktuellem Immobilienatlas liegt Magdeburg als Investempfehlung vorn.


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