Immobilien

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Wenn wir auf dieser Seite über Immobilien sprechen,  reden wir nicht vom auch sehr wünschenswerten Erwerb von Immobilien zu eigenen Wohnzwecken, sondern beleuchten den Immobilienerwerb im Sinne der Kapitalanlage.

Der Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage ist grundsätzlich sinnvoll und entspricht auch dem Ansatz des Passiven Einkommens. Wichtig ist, dass man diese Anlage objektiven Kriterien unterwirft. Gerade bei Immobilien besteht die große Gefahr, mit „Bauchgefühl“ und emotional zu handeln weil einem die Wohnung oder das Haus einfach gut gefällt. Wichtig sind ein klarer Kopf und betriebswirtschaftliches Denken. Dazu finden Sie auf dieser Seite einige Hilfsmittel und Anregungen (siehe auch Prognose Immobilienerwerb).

 

Vermietete Eigentumswohnung

Vorteile
  • Sie investieren in eine werthaltige Anlageform und Altervorsorge
  • Sie erzielen Mieteinnahmen
  • Sie erzielen ggf. Wertsteigerungen
  • Sie können steuerliche Vorteile erzielen
Nachteile / Risiken
  • Sie müssen sich mit anderen Eigentümern auseinandersetzen
  • es besteht das Leerstandsrisiko
  • es können Zahlungsausfälle auftreten

Wichtige Kriterien für die Anlageentscheidung:

  1. Die Aussage ist zwar platt aber zutreffend: Entscheidend ist die Lage. Daher empfehle ich nur Eigentumswohnungen in Städten zu erwerben, in denen Sie sich sehr gut auskennen und die Lage einschätzen können. Daher sind Sie im Zweifel am besten beraten – auch wenn es langweilig klingt – Ihre Investition in Ihrer Heimatstadt bzw. -region zu tätigen. Dort sind Sie sicher, in keine schlechte Lage zu investieren. Bedenken Sie die demographische Entwicklung. Viele Städte verlieren Einwohner. Das wird mittelfristig zu Vermietungsproblemen und zu Wertverlust führen. Die Bevölkerungsbewegung geht klar in Richtung der Großstädte. Alle Analysen zeigen, dass der Trend zur Urbanisierung in den nächsten Jahrzehnten anhalten wird.
  2. Kaufen Sie nur Wohnungen in die Sie auch selbst einziehen würden. Machen Sie keine Kompromisse bei Ausstattungsparametern, wie Balkon, Bad mit Fenster und PkW-Stellplatz. Sie müssen eine Vermietbarkeit über viele Jahre sicherstellen!
  3. Investieren Sie nur mit ausreichend finanzieller Luft. Sind Sie in der Lage die Risiken abzufedern? Halten Sie es finanziell aus, wenn die Wohnung sechs Monate unvermietet ist? Sie müssen das Hausgeld und die Kreditrate stemmen, ohne dass Mieteinnahmen entgegenstehen. Oder die Eigentümerversammlung beschließt mit Mehrheit eine Sonderumlage für die Dachreparatur – Ihr Anteil sind 1.000 €. Können Sie diesen Betrag spontan aufbringen?
  4. Achten Sie eisern auf einen belastbaren Business Case. Lohnt sich der Kauf als Geldanlage wirklich? Der Kaufpreis sollte zwischen 10 bis maximal 15 Jahreskaltmieten liegen. Oberhalb von 15 Jahreskaltmieten ist es meiner Meinung nach „Liebhaberei“ und keine Geldanlage.

Beispiel: Der Kaufpreis einer Wohnung liegt bei 60.000 €. Mit sämtlichen Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer usw.) liegt die Investition bei etwa 67.000 € – Makler errechnen in ihren Angeboten die Rendite meist bezogen auf den reinen Kaufpreis. Die aktuell vereinbarte Kaltmiete beträgt 380 € pro Monat. Die Investition liegt in diesem Beispiel bei 14,7 Jahreskaltmieten.

Fazit: Den Kauf einer oder mehrerer vermieteter Eigentumswohnungen halte ich für sinnvoll, sofern die objektiven und wirtschaftlichen Kriterien eingehalten sind. Entscheidend ist immer die Lage!

 

Ferienimmobilie

Wäre es nicht toll ein Haus in Portugal zu besitzen. Oder eine Eigentumswohnung in Warnemünde. Man kann an einem schönen Ort „kostenlos“ Urlaub machen. Wenn man die Immobilie nicht selbst nutzt, verdient man in dieser Zeit Geld mit Mieteinnahmen. Toll, oder?

Ich schau mir auch an jedem Urlaubsziel die Immobilienangebote an. Das ist sehr spannend. Auf Guernsey sollten Sie z. B. das eine oder andere Milliönchen dabeihaben. Meist ist meine Euphorie nach zwei Heimatwochen abgeklungen.

Sie merken schon, dass ich dem Ansatz nicht so euphorisch gegenüberstehe.  Aber schauen wir uns diese Geldanlage systemmatisch an.

 

Vorteile
  • Sie investieren in eine werthaltige Anlageform
  • Sie erzielen Mieteinnahmen
  • Sie erzielen ggf. Wertsteigerungen
  • Sie können Urlaube oder Wochenenden in Ihrer Wohnung verbringen, ohne dass Mietkosten entstehen
Nachteile / Risiken
  • Sie kennen die örtlichen Gegengebenheiten wenig bis nicht
  • Sie sind im Zweifel weit weg
  • Sie müssen einen Verwalter einschalten und sich auf diesen verlassen
  • bei Auslandsimmobilien kennen Sie die lokalen Gesetze und Vorschriften zumeist nicht
  • Sie m ü s s e n des öfteren in Ihrem Haus / in Ihren Wohnung Urlaub machen, um nach dem Rechten zu sehen
  • Sie müssen damit leben, dass andere Ihr Eigentum nicht pfleglich behandeln

Wollen Sie wirklich I h r schönes Haus mit anderen teilen? Was ist, wenn Sie eigentlich einen Mauritius-Urlaub planen, aber dann doch in Ihre Ferienwohnung an den Weissenhäuser Strand müssen?

Für den betriebswirtschaftlichen Erfolg sind Sie sehr stark von einem guten lokalen Verwalter abhängig. In den meisten Rechenmodellen geht man von einer Vermietung von Ferienimmobilien an mindestens 100 Tagen pro Jahr aus. Das müssen Sie erst einmal schaffen!

Steuerlich sehr heikel ist der Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht. Die Rechtsprechung sagt in etwa:

„Erzielt ein Steuerpflichtiger durch die Fremdvermietung einer einzelnen Ferienwohnung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ist die Überschusserzielungsabsicht auch dann zu unterstellen, wenn die Wohnung in geringem Umfang selbst genutzt wird, die jährlichen tatsächlichen Vermietungstage aber regelmäßig die Grenze von 75% der ortsüblichen Vermietungstage überschreiten.“

Mein Fazit: Der Daumen geht eher nach unten. Sie müssen eine Menge Risiken und Erschwernisse auf sich nehmen, damit die Ferienimmobilie wirtschaftlich Sinn macht. Mit der Zeit wird die Verpflichtung Sie belasten („schon wieder nach Neßmersiel?“). Bleiben Sie frei, wo und wie Sie Ihren Urlaub verbringen. Gönnen Sie sich für das Geld  lieber ein schönes Hotel mit Wellnesslandschaft.