Prognose Immobilienerwerb

Hochrechnung  v o r dem Immobilienkauf

Hier wird versucht einen Anhalt zu geben, wie sich eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage wirtschaftlich darstellen würde. Wir gehen davon aus, dass Sie über die üblichen Daten verfügen (vom Makler oder Verkäufer). Ein paar Werte, wie aktuelle Kreditzinsen bekommen Sie aus dem Internet. Die kursiv dargestellten Zahlen benötigen Sie mindestens für eine Bewertung. Für die Schuldzinsen pro Jahr nehmen wir die halbe Kreditsumme multipliziert mit dem Zinssatz (reicht für die Näherung). Für die restlichen Daten sind Hilfs- und Erfahrungswerten angesetzt.

Im Ergebnis kann man näherungsweise beurteilen, wie der Kauf sich in den wesentlichen Fragestellungen darstellt:

  • Steuerbelastung oder -entlastung
  • Geldzuflüsse oder -abflüsse
  • Risiko bei Leerstand
ObjektdatenErläuterungWert
Flächein Quadratmeter55
Kaufpreis60.000 €
Maklercourtageaus Angebot3.570 €
Grunderwerbssteuernach Bundesland3.300 €
Notarangesetzt mit 2 Prozent.1.200 €
Sonstige NebenkostenBehörden etc., Ansatz 1 Prozent.600 €
FinanzierungssummeNebenkosten werden nicht finanziert60.000 €
Zins effektivAktuell Internet oder von Bank2,80%
Zinsbindung Jahre15
Rate incl. Zinsen (Monat)403 €
Zinsanteil (Monat)Hilfsansatz 50 % der Kreditsumme verzinst70 €
Kaltmiete380 €
Nebenkosten MieterHilfsweise 3 € pro qm165 €
HausgeldHilfsweise Nebenkosten + 20 € Verwaltung
+ 0,75 € je qm Instandhaltung
226 €
Abschreibung pro MonatKaufpreis + Nebenkosten auf 50 Jahre114 €
Grundsteuervor Kauf unklar, Hilfswert 150 €150 €
Summe Kosten pro MonatHausgeld, AfA, Zinsen, Grundsteuer423 €
Summe Erlöse MonatMiete und Nebenkosten545 €
Ergebnis für FinanzamtRechnerisch aufs Jahr!1.462 €
Tilung pro MonatRate abzgl. Zinsen333 €
AbschreibungAbschreibung fließt nicht ab!114 €
Delta Zu-/Abfluss MonatCash vor Steuer (Monat)-97 €
Delta Zu-/Abfluss JahrCash vor Steuer (Jahr)-1.165 €
Steuer
Persönlicher SteuersatzSteuerbescheid Vorjahr29 %
SteuereffektErgebnis Finanzamt +/- Steuersatz
(hier Nachzahlung)
424 €
Ergebnis nach SteuernGewinn / Verlust ohne Tilgung1.038 €
Cash
Delta Zu-/Abfluss MonatMonat-132 €
Delta Zu-/Abfluss JahrJahr-1.589 €
Risiko im Falle von Leerstand
Summe Kosten (Monat)Hausgeld, Abschreibung, Zinser, Grund.
steuer fallen weiter an
423 €
Summe Erlöse MonatKeine Erlöse!0 €
Ergebnis für Finanzamt -423 €
Situation Leerstand (Monat)Vor Steuer - müssten Sie durchhalten!-556 €
Steuereffektwieder mit 29 %, Zufluß erst im Folgejahr123 €
Situation Leerstand (Monat)Null Einnahmen, aber Steuer reduziert sich-433 €

Eine ausführliche Berechnung hinsichtlich eines Kapitalanlageobjekts ist unter Rechnung Eigentumswohnung   zu finden.


Diese Tabelle wurde mit Sorgfalt erstellt. Sollten Ihnen Fehler auffallen oder sollte noch etwas eindeutiger erläutert werden, freue ich mich auf Ihre Hinweise.




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