Vorgehen beim Kauf einer Anlage-Immobilie. Tipps und Tricks.

Im nachfolgenden Beitrag ist der tatsächliche Ablauf des Erwerbs einer Anlage-Immobilie dargestellt; je Ablaufpunkt wird auf die wichtigen Punkte eingegangen.

Besichtigung einer möglichen Anlage-Immobilie

Zunächst werden Sie eine mögliche Immobilie für die Kapitalanlage auf einem der Immobilienportale oder in einer Zeitung entdecken. Nachdem Sie feststellen, dass die wesentlichen Parameter, wie Lage und Preis, halbwegs stimmen, werden Sie eine Besichtigung vereinbaren. Handelt es sich um eine bereits fertiggestellte Immobilie, so sollte diese in der Regel vermietet sein. Für den aktuellen Mieter bedeutet ein Eigentümerwechsel immer Unruhe und Unsicherheit. Daher sollten Sie im Rahmen der Besichtigung sehr freundlich zum Mieter sein und frühzeitig aufklären, dass Sie keinerlei Eigenbedarfsanspruch haben. Des Weiteren ist der aktuelle Mieter die beste Auskunftsquelle zu Mängeln, Schwächen oder Instandsetzungsbedarfen. Dagegen will der Makler verkaufen und wird die Dinge eher positiv darstellen. Wenn möglich, sollte man unauffällig versuchen herauszubekommen, ob die Mieter kurz- oder mittelfristige Umzugspläne haben (z. B. bei jüngeren Mieter mit Familiengründungsplänen). Ggf. erfahren Sie noch, wie die Stimmung in der Hausgemeinschaft ist und wie sich die Eigentümer untereinander verstehen.

Wirtschaftlichkeit

Sollte Ihr Gefühl nach der Besichtigung immer noch gut sein, ist es an der Zeit sich genauer mit den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu beschäftigen und zu ermitteln, ob der verlangte Kaufpreis angemessen ist. Die meisten notwendigen Daten erfahren Sie aus einem vorliegendem Expose, das Sie vom Makler oder Verwalter erhalten. Die restlichen Punkte müssen Sie erfragen oder mit Annahmen arbeiten.

Im Ergebnis kann man näherungsweise beurteilen, wie der Kauf sich in den wesentlichen Fragestellungen darstellt:

  • Steuerbelastung oder -entlastung
  • Geldzuflüsse oder -abflüsse
  • Risiko bei Leerstand

Für eine Bewertung benötigen Sie mindestens die kursiv dargestellten Zahlen. Für die Ermittlung der Schuldzinsen pro Jahr nehmen wir die halbe Kreditsumme multipliziert mit dem Zinssatz (reicht für die Näherung). Für die restlichen Daten sind Hilfs- und Erfahrungswerte angesetzt.

ObjektdatenErläuterungWert
Flächein Quadratmeter55
Kaufpreis60.000 €
Maklercourtageaus Angebot3.570 €
Grunderwerbssteuernach Bundesland3.300 €
Notarangesetzt mit 2 Prozent.1.200 €
Sonstige NebenkostenBehörden etc., Ansatz 1 Prozent.600 €
FinanzierungssummeNebenkosten werden nicht finanziert60.000 €
Zins effektivAktuell Internet oder von Bank2,80%
Zinsbindung Jahre15
Rate incl. Zinsen (Monat)403 €
Zinsanteil (Monat)Hilfsansatz 50 % der Kreditsumme verzinst70 €
Kaltmiete380 €
Nebenkosten MieterHilfsweise 3 € pro qm165 €
HausgeldHilfsweise Nebenkosten + 20 € Verwaltung
+ 0,75 € je qm Instandhaltung
226 €
Abschreibung pro MonatKaufpreis + Nebenkosten auf 50 Jahre114 €
Grundsteuervor Kauf unklar, Hilfswert 150 €150 €
Summe Kosten pro MonatHausgeld, AfA, Zinsen, Grundsteuer423 €
Summe Erlöse MonatMiete und Nebenkosten545 €
Ergebnis für FinanzamtRechnerisch aufs Jahr!1.462 €
Tilung pro MonatRate abzgl. Zinsen333 €
AbschreibungAbschreibung fließt nicht ab!114 €
Delta Zu-/Abfluss MonatCash vor Steuer (Monat)-97 €
Delta Zu-/Abfluss JahrCash vor Steuer (Jahr)-1.165 €
Steuer
Persönlicher SteuersatzSteuerbescheid Vorjahr29 %
SteuereffektErgebnis Finanzamt +/- Steuersatz
(hier Nachzahlung)
424 €
Ergebnis nach SteuernGewinn / Verlust ohne Tilgung1.038 €
Cash
Delta Zu-/Abfluss MonatMonat-132 €
Delta Zu-/Abfluss JahrJahr-1.589 €
Risiko im Falle von Leerstand
Summe Kosten (Monat)Hausgeld, Abschreibung, Zinser, Grund.
steuer fallen weiter an
423 €
Summe Erlöse MonatKeine Erlöse!0 €
Ergebnis für Finanzamt -423 €
Situation Leerstand (Monat)Vor Steuer - müssten Sie durchhalten!-556 €
Steuereffektwieder mit 29 %, Zufluß erst im Folgejahr123 €
Situation Leerstand (Monat)Null Einnahmen, aber Steuer reduziert sich-433 €

Der Kaufpreis sollte zwischen 10 bis maximal 15 Jahreskaltmieten liegen. Oberhalb von 15 Jahreskaltmieten ist es meiner Meinung nach „Liebhaberei“ und keine Geldanlage. Beispiel: Der Kaufpreis einer Wohnung liegt bei 60.000 €. Mit sämtlichen Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer usw.) liegt die Investition bei etwa 67.000 € – Makler errechnen in ihren Angeboten die Rendite meist bezogen auf den reinen Kaufpreis. Die aktuell vereinbarte Kaltmiete beträgt 380 € pro Monat. Die Investition liegt in diesem Beispiel bei 14,7 Jahreskaltmieten.

→ Siehe ausführlich auch unter Prognose Immobilienerwerb.

Kaufpreisverhandlung

Immobilien sind sehr emotianal belegt. Womöglich gefällt Ihnen die betreffende Wohnung oder das Haus persönlich sehr gut und Sie würden es gern besitzen? Dies muss man beim Kauf einer Anlageimmobilie versuchen, auszuschalten. Oberste Prämisse ist die Wirtschaftlichkeit. Arbeiten Sie eisern auf den Zielpreis hin. Sie müssen ausschließlich das Geschäft sehen. Gelingt es nicht den Zielpreis näherungsweise zu erreichen, ist es kein gutes Geschäft und Sie sollten absagen. Wenn Sie diesen Ansatz verinnerlichen, werden Sie zu sehr guten Verhandlungsergebnissen kommen.

Finanzierungsangebot

Nun haben Sie Objekt und Preis festgezurrt. Parallel zu den Verhandlungen oder unmittelbar nach Abschluss müssen Sie sich, sofern notwendig, Gedanken über die Finanzierung machen. Stellen Sie Anfragen an höchstens zwei Banken, da zu viele Anfragen ggf. Ihre Schufa-Einstufung verschlechtern. Man sollte auch nicht alle Kredite über seine Hausbank laufen lassen, da bei wirtschaftlichen Problemen, Auswirkungen auf alle Konten und Finanzierungen zu befürchten sind. Ich empfehle klare und klassische Hypothekendarlehen und keine unübersichtlichen Konstrukte mit Bausparverträgen oder Versicherungen. Diese verursachen zusätzliche Gebühren und sind in der aktuellen Zinssituation überflüssig. Nachdem den Finanzinstituten durch diverse Gerichtsurteile nahezu alle Gebühren untersagt wurden, sollten der Nominalzins und der effektive Jahreszins (also was der Kredit wirklich kostet) im Angebot nah beieinander liegen. Die Höhe der monatlichen Rate und die Höhe der Finanzierungssumme hängen von der persönlichen Situation ab. Da Sie die Schuldzinsen von der Steuer absetzen können, ist es aus steuerlichen Gründen sinnvoll möglichst den kompletten Kaufpreis zu finanzieren. Damit erhalten Sie jedoch nicht die niedrigen Zinsen aus den Werbeanzeigen, sondern zahlen bei einer Beleihung von über 60 Prozent des Kaufpreises etwas höhere Zinsen. Die monatliche Rate aus Zins und Tilgung, die sogenannte Annuität, versuche ich aus Liquiditätsgründen (Was ist bei Leerstand der Immobilie?) etwa 10 Prozent unterhalb der Kaltmiete auszutarieren. Als Letztes müssen Sie noch auf den Zeitraum achten, in dem Sie keine Bereitstellungszinsen zahlen. Hier geht um den Zeitraum, in dem die Bank das Geld für Sie kostenlos „bereithält“, ohne dass Kosten entstehen. Kaufen Sie ein Objekt, was bereits vorhanden und vermietet ist, reichen Ihnen drei Monate aus. Ist das Objekt erst im Bau oder in einer grundhaften Sanierung, so ist der Fertigstellungs- und Besitzübergangzeitraum wahrscheinlich unsicher. Dann sollte der Zeitraum ohne Bereitstellungszinsen mindestens sechs Monate oder mehr betragen.

→ Siehe ausführlich auch unter Finanzierung.

Notarvertrag

Beim Notarvertrag gilt es dann sicherzustellen, dass alles was vorab besprochen wurde, im Papier abgebildet wird. Scheuen Sie sich nicht Verständnisfragen zu stellen; es geht um Ihr Geld. Für die Ermittlung der Grunderwerbssteuer und die steuerliche Abschreibung ist es hilfreich, wenn die mitverkaufte Instandhaltungsrücklage explizit aufgeführt ist. Eine weiterer Punkt ist, dass der Termin des Besitzübergangs auf einen Monatsbeginn oder im Idealfall auf einen Jahresanfang festgelegt wird. Anderenfalls müssen Sie Mieten, Hausgelder und Gebühren kompliziert mit dem Voreigentümer teilen. Sinnvoll ist z. B. die Formulierung „Besitzübergang ist der Monatserste, der auf die Kaufpreiszahlung folgt“.

Oft lassen sich Verkäufer, die weit entfernt wohnen, beim Notarvertrag durch den Makler vertreten. Der Makler ist dann Vertreter ohne Vollmacht. Der Kaufvertrag wird erst tatsächlich wirksam, wenn der Verkäufer bei seinem „Heimatnotar“ den Vertrag genehmigt. Hierbei tragen Sie als Käufer, dass Risiko, dass der Vertrag evtl. nicht wirksam wird, Sie aber trotzdem die Notarkosten tragen müssen. In der Praxis ist dieser Fall zum Glück sehr selten.

Aus Gründen der Zeitersparnis sollten Sie die Grundschuldbestellung für Ihre Bank gleich im Anschluss an den Vertragstermin beim gleichen Notar durchführen. Vorher Makler und Verkäufer wegschicken ;-).

Finanzierungsvertrag

Unterschreiben Sie den vorverhandelten Finazierungsvertrag möglichst erst, wenn der notarielle Kaufvertrag wirksam ist. Bei Unterschrift sollten Sie auch gleich das Auszahlungsformular für die spätere Auszahlung erstellen und unterschreiben. Dadurch müssen Sie bei Eintritt nur noch die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit des Notars an Ihren Bankberater senden oder faxen und ersparen sich einen weiteren Banktermin.

Hausverwaltung

Sofern Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus erworben haben, sollten Sie jetzt Kontakt zu der Hausverwaltung aufnehmen. Die Unterlagen sollten Sie vom Verkäufer erhalten haben. Sie treten automatisch in den Verwaltungsvertrag der Eigentümergemeinschaft ein. Es ist die Zahlung des Hausgeldes und der Erhalt der Mietzahlung abzustimmen und ggf. in Lastschriften oder Daueraufträgen umzusetzen. Sofern Sie die Verwaltung auch mit der Sondereigentumsverwaltung beauftragen (bedeutet die Hausverwaltung übernimmt für Sie die Direktabwicklung mit Ihrem Mieter) ist ein separater Vertrag gegen Entgelt abzuschließen und hierfür ebenfalls die Zahlungsmodalitäten festzulegen.

Letzte Schritte auf dem Weg zum Eigentümer einer Anlage-Immobilie

Nun ist Ihr aktiver Part abgeschlossenen. Im Wesentlichen erhalten Sie nunmehr Vollzugsmeldungen vom Notar oder Grundbuchamt. Einzig nach der Mitteilung des Eintritts der Kaufpreisfälligkeit durch den Notar, müssen Sie die Zahlung an den Verkäufer direkt oder über Ihre Bank auslösen. Achtung: Verspätete Zahlungen können den gesamten Prozess ins Stocken bringen.

 

Mein Fazit: Der Artikel stellt komprimiert und vereinfacht Erfahrungswerte und Tipps für die Abwicklung des Kaufes einer Anlage-Immobilie dar. Über Hinweise oder Ergänzungen würde ich mich freuen.





4 Replies to “Vorgehen beim Kauf einer Anlage-Immobilie. Tipps und Tricks.”

  1. Danke für diese praktische Informationen. Es ist gut zu wissen, dass man erst den Finazierungsvertrag soll, wenn der der notarielle Kaufvertrag wirksam ist. Ich finde all diese Regeln sehr schwierig, und ich freue mich, dass Sie sie verdeutlichen.

  2. Vielen Dank für die Information dazu! Ich kenne mich darum gar nicht, diesen Artikel war sehr hilfreich. Ich habe ein paar Fragen noch, die um Finanzierung bezieht. Gibt es ein Profi, der Ich mitsprechen könnte? Danke!

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