REITs als Depotbestandteil?





Wer nicht schon direkt in eine Immobilie investiert hat, sollte einen gewissen Teil seines Anlageportfolios in den Immobilienbereich stecken. Geeignet sind REITs und andere Immobilienaktien zu. Diese haben gleich mehrere Vorteile: Sie sind streng reguliert und relativ transparent. Auch gibt es keine Provisionen, die die Rendite der Anleger reduzieren. Zudem sind sie täglich an der Börse handelbar und damit sehr liquide.

Was sind REITs?

REIT ist die Abkürzung für den englischen Begriff „Real Estate Investment Trust“. Ein REIT ist eine Kapitalgesellschaft, deren Haupttätigkeit darin besteht, Immobilien zu besitzen und zu verwalten. Auch Gesellschaften, die sich an Immobilienfinanzierungen beteiligen, können ein REIT sein. REITs sind in der Regel börsennotiert und besitzen bestimmte steuerliche Privilegien: Sie sind von der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer befreit, wenn die Erträge zu mindestens 90 Prozent ausgeschüttet und mindestens 75 Prozent der Einkünfte aus Immobilien erzielt werden. Die Ausschüttungen müssen dann vom Anteilseigner versteuert werden. Die Gewinne der REITs stammen aus Verkauf, Vermietung bzw. Verpachtung von Grundstücken und Immobilien sowie aus Zinsen (die im Zusammenhang mit eigenen Immobilien erzielt werden). REITs selbst besitzen kaum liquide Mittel. Immobilien und Hypotheken kennzeichnen ihr Vermögen. Die ersten REITs wurden 1960 in den USA zugelassen. Danach folgten mehr als 20 Staaten. In Deutschland wurden REITs erst nach langer Diskussion Anfang 2007 eingeführt.

Gesetzliche Grundlagen

Der Bundestag hat am 23. März 2007 das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen rückwirkend zum 1. Januar 2007 verabschiedet. Anders als Anteile an Immobilienfonds können börsennotierte REITs damit wie Aktien gehandelt werden.

Um einen reinen Handel mit Immobilien zu verhindern, sieht das Gesetz allerdings eine Reihe von Einschränkungen vor. So dürfen nur solche Immobilien zum günstigen Steuersatz in einen REIT eingebracht werden, die mindestens fünf Jahre im Besitz des Verkäufers sind. Der REIT muss solche Grundstücke dann wenigstens vier Jahre halten und darf innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als die Hälfte seines Bestandes verkaufen.

Auch für Wohnimmobilien?

Ursprünglich sollte auch der Wohnungsmarkt für das neue Finanzmarktinstrument geöffnet werden. Dies ist aber politisch gescheitert. Nach dem beschlossenen Gesetz sind Investitionen in Wohnimmobilien, die vor dem 1. Januar 2007 erbaut wurden, vom Anwendungsbereich des Gesetzes ausgeschlossen. Nach dem 1. Januar 2007 errichtete Neubauten, die mindestens zu 50 Prozent gewerblich genutzt werden, können dagegen von einer REITS AG erworben werden. Dies gilt auch für Wohnimmobilien im Ausland, soweit dies im jeweiligen Land zulässig ist.

Rechtsform

Ein REIT kann unterschiedliche Rechtsformen haben. Diese unterscheiden sich nach der jeweiligen nationalen Regelung des Landes. In den USA kann dies z.B. ein Trust oder auch eine Corporation sein. Belgien hat sich dagegen für die Form eines Investmentfonds entschieden. In den Niederlanden und in Frankreich sind REITs beschränkt haftende Kapitalgesellschaften. Die deutschen REITs sind börsennotierte Aktiengesellschaften.

Unterschiede zum Fonds

Der wichtigste Gegensatz zu Immobilienfonds besteht darin, dass REITs von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit sind und so mehr Rendite erwirtschaften können. Jedoch greift diese fiskalische Sonderbehandlung nur, wenn ein REIT 75% seines Kapitals in Immobilien investiert, drei Viertel seines Gewinns aus Immobilienerträgen generiert und 90% seines Gewinns an die Investoren ausschüttet.

Vorteile

REITs bilden eine neue Anlagemöglichkeit. Sie sind einerseits eine Form der Aktienanlage, andererseits eine Form der indirekten Immobilienanlage. Damit verbinden sie Immobilieninvestitionen mit der Aktienanlage. Gegenüber herkömmlichen Investitionsarten in Immobilien kann die Investition mittels REITs zu einer höheren Rendite führen. Die Steuerbefreiung auf der Gesellschaftsebene macht zudem eine hohe Ausschüttung der Erträge möglich. Durch die Börsennotierung sind die REITs-Anteile leicht handelbar, die Flexibilität der Anteilseigner ist somit besonders hoch. Da das Hauptinteresse auf dem Halten und nicht auf dem Handel von Immobilien liegt, kann man auch langfristig von relativ stabilen Erträgen ausgehen.

REITs Chancen

  • Die Investition erfolgt in Sachwerte (Immobilien). Immobilien sind inflationsgeschützte Sachwerte. Den Anlegern kann ein kostanter Geldfluss zukommen.
  • REITs sind wie Aktien schnell handelbar und können rasch gekauft und wieder verkauft werden.
  • sie sind verpflichtet 90 Prozent ihres Gewinns als Dividende an die Anleger auszuschütten.
  • Die Dividende unterliegt der Kapitalertragssteuer. Körperschafts- und Gewerbesteuer fallen nicht an. Somit kann die Investition in REITs steuerlich vorteilhafter sein als die Investition in tatsächlich erworbene Immobilien.
  • Der Anleger kann für kleines Geld in Immobilien investieren.

 REITs Risiken

  • Wie alle Wertpapiere unterliegen REITs Kursschwankungen, die bis zum Totalverlust der Einlage führen können.
  • REITs müssen nach dem Gesetz eine Mindestausschüttung vornehmen. Auch dann, wenn keine Gewinne erwirtschaftet wurden. So sind REITs auf Eigenkapitalzuführungen vom Kapitalmarkt angewiesen (Kapitalerhöhungen).
  • Die Gefahr besteht, dass unseriöse Marktteilnehmer das Vertrauen der Anleger ausnutzen, indem sie Schrottimmobilien als vermeintlich sichere Immobilien-Anlagemöglichkeit verkaufen.

Anlagemöglichkeiten in REIT mittels ETFs

ETF  WKN ISIN
iShares Global REIT ETF A14ZG5 US46434V6478
VANGUARD REIT ETF A0JEHJ US9229085538
HSBC EPRA/NAREIT DEVELOPED A1JXC7 DE000A1JXC78
Global X SuperDividend REIT ETF A14UJM US37950E1275

 

 

 

 

 

 

Mein Fazit: REITs, insbesondere über ETF breit gestreut sind eine interessante Möglichkeit zur Depotbeimischung,

Immobilienaktien und REITs Book Cover Immobilienaktien und REITs
Gerald Pilz
Business & Economics
Oldenbourg Verlag
January 1, 2007
189

Neben den in Deutschland börsennotierten Immobiliengesellschaften, die in ausführlichen Einzelporträts vorgestellt werden, bietet das vorliegende Werk einen Überblick über die Strukturen, Rechtsformen und Rahmenbedingungen von Real Estate Investment Trusts weltweit. Der Autor zeigt Chancen und Risiken unterschiedlicher Finanzanlagen im Immobilienbereich auf. Er systematisiert dabei sämtliche finanzielle Aspekte rund um Immobilienaktien und Real Estate Investment Trusts (REITs). Dabei werden beispielsweise sowohl steuerliche Argumente als auch Überlegungen zur künftigen Marktentwicklung ausführlich erläutert.

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