Wahrheiten über Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage für den Privatanleger

Als Laie denkt man: „Toll der hat ne Eigentumswohnung, vermietet für viel Geld und verdient sich dumm und dämlich.“ Aber wie sieht die Realität aus. Nicht schwarz, aber schon etwas grau, da kein Vermieter-Jahr vergeht in dem nicht Ärger und Sonderkosten zu bewältigen sind.

Grundsätzlich stehe ich klar zum Modell der Anlageimmobilie (Kalkulation). Zur Wahrheit gehört jedoch auch, dass kein Jahr vergeht, in dem nicht mindestens bei einer meiner Wohnungen ein Sonderaufwand entsteht, der die finanzielle Bilanz trübt und/oder für Ärger sorgt. Was kann einem als Vermieter so passieren?

Mieterwechsel

Ein Mieterwechsel bringt immer Aufwand, als da wären:

  • Reparaturen und Renovierungsarbeiten vor einer Neuvermietung
  • Maklerkosten für die Mietersuche
  • Mietausfälle (und damit auch keine Nebenkostendeckung), da eine unterbrechungsfreie Vermietung fast nie klappt

2016 war das erste Jahr, welches ich ohne Mieterwechsel überstanden habe. Dafür gab es schon Jahre in denen der Mieter einer Wohnung zweimal gewechselt hat. Einziger Vorteil eines Mieterwechsel ist, eine positive Entwicklung des lokalen Wohnungsmarktes vorausgesetzt, dass man zu einem höheren Preis neu vermieten kann.

Sonderumlagen

Sonderumlagen sind üblich, wenn relativ überraschend Sonderaufwände oder dringend notwendige Reparaturen auf die Eigentümergemeinschaft zukommen, die nicht durch die Instandhaltungsrücklage gedeckt sind. Entscheidend ist auch, wie investitionsfreudig die Mehrheit der Eigentümer des jeweiligen Hauses ist. Mich hat dieses Jahr eine Sonderumlage zur Fassadensanierung ereilt. Sieht natürlich schick aus und verbessert die Vermietbarkeit. Die finanzielle Bilanz wird jedoch getrübt.

Insolvenz von Miteigentümern

Ist mir leider schon zweimal passiert. Ist einer der Mieteigentümer der Gemeinschaft insolvent, so haftet die Eigentümergemeinschaft für die Betriebs- und Instandhaltungskosten. D. h., der Anteil der einzelnen Eigentümer an den Gesamtkosten steigt. Man kann natürlich die Ansprüche gegenüber dem insolventen Eigentümer geltend machen, dies führt jedoch meist zu einem geringen Rücklauf aus einer möglichen Insolvenzmasse. In einem solchen Fall kann man nur hoffen, das die betreffende Wohnung schnellstens aus der Insolvenzmasse an einen neuen Eigentümer geht und die Gemeinschaft wieder in den Normalmodus zurückkehren kann.

Schlechter Hausverwalter

Diesen Aspekt macht man sich vor dem Kauf oft nicht klar bzw. ist er auch nicht erkennbar. Den Verwalter „kaufst“ Du mit dem Wohnungserwerb mit. Ich habe derzeit mit vier Hausverwaltungen zu tun, wovon zwei sehr gut und zwei schlecht sind. Ein schlechter Verwalter kostet Geld. Beispielweise durch schleppende Verfolgung von Außenständen, Fehleinschätzung der Rechte und Pflichten gegenüber Vertragspartnern der Eigentümergemeinschaft oder geringes Engagement zur Reduzierung von Kostentreibern für die Eigentümer. Zudem investiert man in einem solchen Fall mehr eigene Zeit, als eigentlich gewollt. Beispielsweise erinnere ich einen Verwalter regelmäßig, wenn er den Mieter mahnen soll. Da ist die Verwaltervergütung prima angelegt. 😥

Ein Wechsel des Verwalters ist nicht so einfach, da einerseits die Mehrheit der Eigentümer der Wechsel wollen müssen und andererseits die Verwalterbestellung oft über mehrere Jahre erfolgt.

Außenstände

Das Mietrecht ist nicht gerade eigentümerfreundlich. Das Eintreiben von Mietrückständen ist langwierig und die Druckmittel begrenzt. In hartnäckigen Fällen muss man sich über Jahre bis zur Räumungsklage kämpfen. Der Super-Gau für den Privatanleger!

Warum lohnt sich die Vermietungsimmobilie trotzdem?

Die aufgezählten Negativaspekte müssen gemanagt werden. Du mußt Dir von Anfang an klar machen, dass Du private Zeit investieren mußt (was mich oft nervt). Eigentum verpflichtet. Die Renditen werden niemals die theoretisch errechneten Höhen erreichen, weil immer irgendein Sondereffekt eintritt. Das Vermieterleben ist hart!

Dagegen steht jedoch der Vermögensaufbau durch „fremdes“ Geld, nämlich des Mieters und mögliche Wertsteigerungen der Immobilie. Wer zudem noch ein mittlere bis hohe Steuerbelastung hat, der kann durch Vermietungsverluste seine Gesamtbilanz deutlich positiv gestalten. → siehe auch Anlageimmobilie.

 

Mein Fazit: Der Kauf einer Anlageimmobilie ist sinnvoll, sofern man zu betriebswirtschaftlich vertretbaren Parametern kauft. Es sind jedoch diverse Negativaspekte zu managen, die zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht komplett überschaubar sind und die erträumte Renditen schmälern. Also mit realistischem Blick an den Kauf herangehen und keinesfalls finanziell zu eng kalkulieren!

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