Wann Wohneigentum sich betriebswirtschaftlich lohnt?

Immer wieder stellt sich im Leben die Frage, ob man in Wohneigentum investieren sollte oder ob man lieber mietet. Diese Frage hat zwei Sichten. Einerseits die emotionale Seite und andererseits die betriebswirtschaftliche Seite. Ich möchte mich heute emotionslos der betriebswirtschaftlichen Betrachtung widmen. Wie wir sehen werden, ist der Planungszeitraum ein entscheidender Stellhebel.

Die Betriebskosten vernachlässige ich, da diese bei jeder Wohnform anfallen. Ebenso bleiben evtl. Wertsteigerungen und erzielbare Verkaufserlöse unberücksichtigt.

Mein Beispielkandidat ist Sebastian Hansen (39) aus Hamburg, verheiratet, 2 Kinder. Nach dem Studium arbeitet er seit knapp 10 Jahren für ein Hamburger Medienunternehmen. An der Schwelle zum 40. Geburtstag möchte Sebastian sich gern wohnungstechnisch festlegen und – da er sich in Hamburg sehr wohl fühlt – bis zum Lebensende. Also rechnen wir mit einem Zeitraum von 40 Jahren.

Mietwohnung

Der durchschnittliche Mietpreis für eine 100m² – Wohnung in Hamburg liegt nach mir vorliegenden Daten zur Zeit bei 12,71 EUR/m². Macht also eine Jahreskaltmiete von 15.252 Euro. Auf die Sicht von 40 Jahren unterstellen wir eine sehr moderate Teuerung von 2 Prozent (in Hamburg stiegen die Mietpreise in den letzten Jahren um mehr als 3 Prozent, bundesweit um 1,5 Prozent). Damit gibt Sebastian über die Gesamtzeit 921.000 Euro für die Kaltmiete aus (zum Vergleich: 746.000 Euro bei 1 Prozent Preissteigerung).

Wie wir bei den Eigentumsvarianten sehen werden, verfügt Familie Hansen über 150.000 Euro Eigenkapital. Nehmen wir also an, dass Sebastian im Falle der Mietwohnung dieses Kapital zu 2 Prozent Verzinsung anlegen kann, so betragen die Zinseinnahmen nach 40 Jahren stolze 175.000 Euro (der Zinses-Zins-Effekt ist immer wieder beeindruckend). Wenn man diese Einnahmen von den Mietkosten abzieht, kostet die Mietwohnung Sebastian und seine Familie insgesamt rund 746.000 Euro.

Eigentumswohnung

Wie sieht das Bild aus, wenn Familie Hansen sich zum Kauf einer gleichgroßen eigenen Wohnung entschließt? Naturgemäß würde man erwarten, dass sie günstiger wegkommen. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine 100m² – Immobilie in Hamburg liegt zur Zeit bei 4.139,75 Euro je m². Zum reinen Kaufpreis kommen 4,5 Prozent Grunderwerbssteuer, 1,5 Prozent Notarkosten, 3,57 Prozent Maklercourtage und Eintragungskosten im Grundbuch.  Mit 10 Prozent Erwerbsnebenkosten gerechnet, muss Familie Hansen 455.000 Euro Anschaffungskosten in die Hand nehmen. Des Weiteren unterstellen wir, dass sie bereits 150.000 Euro Eigenkapital angespart haben und „nur“ noch 305.000 Euro finanzieren müssen. Bei einer Kreditlaufzeit von 20 Jahren und Volltilgung fallen derzeit günstige 1,5 Prozent effektiver Jahreszins an, wodurch die Finanzierung etwa 46.000 Euro kostet. Als Eigentümer der Wohnung sind pro Monat 50 Euro Instandhaltungsrücklage und 15 Euro Verwaltergebühren zu zahlen. Macht über die Laufzeit 31.200 Euro. Weiterhin fallen etwa 150 Euro Grundsteuer pro Jahr an.

Daneben setze ich noch eine Sonderumlage von 1.000 Euro pro Jahrzehnt für unverhergesehene Reparaturen oder Kosten an. Macht also weitere 4.000 Euro. Über alles gerechnet, kostet die Variante Eigentumswohnung als Form des Wohneigentums für Familie Hansen 543.000 Euro.

 

Eigenheim

Was ist, wenn die Hansens in die vollen gehen und in ein Eigenheim investieren. Für den Kauf eines eigenen Hauses mit ca. 100 Quadratmetern müssen laut Daten von 2014 in Hamburg 3.267,81 Euro je m² durchschnittlich kalkuliert werden. Natürlich je nach Lage massiv schwankend. Damit sind die Durchnittsquadratmeterpreise für Häuser in Hamburg geringer als die für Eigentumswohnungen. Auch bei dieser Variante des Wohneigentums addieren sich 4,5 Prozent Grunderwerbssteuer, 1,5 Prozent Notarkosten, 3,57 Prozent Maklercourtage und Eintragungskosten im Grundbuch auf den Nettopreis.  Mit 10 Prozent Erwerbsnebenkosten gerechnet, muss Familie Hansen 360.000 Euro Anschaffungskosten aufbringen. Auch hier unterstellen wir, dass Sebastian bereits 150.000 Euro Eigenkapital angespart hat und so noch 210.000 Euro finanzieren muss. Bei einer Kreditlaufzeit von 20 Jahren und Volltilgung fallen wiederum 1,5 Prozent effektiver Jahreszins an, wodurch die Finanzierung etwa 32.000 Euro kostet.  Als Alleineigentümer sollten die Hansens minimal 100 Euro pro Monat für die Instandhaltung kalkulieren. Macht über die Laufzeit 48.000 Euro. Dazu kommt die Grundsteuer von 250 Euro pro Jahr.

Aus eigenen Erfahrungen unterstelle ich, dass Familie Hansen – nachdem sie merkt, dass die Finanzierung tragbar ist – an Haus und Garten jedes Jahr „Verbesserungsinvestitionen“ durchführt. Vielleicht eine Terrassenüberdachung, vielleicht einen Pool oder eine Überdachung der Eingangstür? Ich würde dafür etwa 3.000 Euro pro Jahr ansetzen. Macht in 40 Jahren noch einmal weitere 120.000 Euro. In Summe gibt Familie Hansen für das Wohneigentums 570.000 Euro aus.

 

Mein Fazit: Wohneigentum lohnt sich, insbesondere aufgrund der aktuell super günstigen Finanzierungsbedingungen, und wenn man für einen langen Zeitraum plant bzw. planen kann.  Nimmt man noch die emotionale Komponente „endlich richtig zu Hause zu sein“ hinzu, spricht aktuell einiges für Wohneigentum. Aber nicht vergessen: Eine Immobilie macht auch immobil.

2 Replies to “Wann Wohneigentum sich betriebswirtschaftlich lohnt?”

    1. Hallo Till,
      das ist ein absolut berechtigter Hinweis. Ich nehme an, Dir geht es um die Verzinsung des vorhandenen Kapitals in der Variante „Mietwohnung“. Würde ich errechnen und dann im Beitrag ergänzen.

      Danke vom Anleger

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