Das Modell der vermieteten Immobilie ist ein Anlagephänomen, weil zur Rendite auf dein eingesetztes Kapital auch das Finanzamt beiträgt. Ich habe das Vorgehen bereits mehrfach beschrieben, versuche jedoch in kompakter Form die wesentlichen Aspekte darzustellen.
Alles was du brauchst ist Kreditwürdigkeit. Folgende Grafik zeigt die Mitspieler und die Finanzströme.
Die Immobilie
Als erstes benötigst du eine passende Anlageimmobilie, was bei der aktuellen Marktlage gar nicht so einfach ist. Wichtig ist, dass die betriebswirtschaftlichen Daten passen. Die gute Qualität der Immobile ist Grundlage für regelmäßige Mieteinnahmen und eine eventuelle Wertsteigerung.
Die Bank
Bist du grundsätzlich kreditwürdig und sind die Daten der Immobilie plausibel, so sollte es kein Problem sein, einen Kredit zu erhalten. Ich versuche immer ein Maximum des Kaufpreises zu finanzieren (bis zu 100 Prozent). Den Kreditbetrag zahlst du über die Laufzeit im Kern aus den Mieteinnahmen zurück. Die Raten bestehen aus einen Teil Tilgung und einem Teil Zinsen. Die sogenannten Fremdkapitalzinsen kannst du anschließend als Betriebsausgaben bei deiner Steuererklärung geltend machen.
Die Höhe der Kreditrate ist abhängig von Zinssatz, anfänglicher Tilgung und Laufzeit. Durch variieren der Parameter kannst du die Belastung für deine Liquidität steuern. Relevant ist hierbei der Anlagehorizont und die Belastung bei einem möglichen Leerstand, die du aushalten musst. Ich wähle aktuell die Kreditrate so, dass ich monatlich einen kleinen Betrag zuschiessen muss.
Der Mieter
Der Mieter ist beim Kauf einer Anlageimmobilie meist bereits vorhanden. Anderenfalls musst du einen suchen, weswegen es wichtig ist, das Lage und Ausstattung der Wohnung oder des Hauses passen. Der Mieter zahlt Kaltmiete und Betriebskosten, ist also die wesentliche Einnahmequelle. Ich empfehle einen Wohnungsverwalter für die sogenannte Sondereigentumsverwaltung einzusetzen, ansonsten muss man sich um jeden tropfenden Wasserhahn selbst kümmern. Wichtig ist eine möglichst langfristige „Mietbeziehung“, da Leerstandszeiten und Neuvermietung finanziell weh tun.
Der Verwalter
Der Verwalter kümmert sich bei einer Eigentumswohnung mindestens um die Gesamtverwaltung des Hauses, als auf Wunsch auch um die Sondereigentumsverwaltung für die einzelne Wohnung. Im Allgemeinen erhält er die Bruttomiete vom Mieter – also Kaltmiete und Betriebskosten – und leitet Dir diese weiter. Kosten seitig erhält er das Hausgeld vom Eigentümer. Das sind die Verwaltergebühren, Instandhaltungsrücklagen und ähnliches.
Das Finanzamt
Bei einer vollfinanzierten Anlageimmobilie wird zumeist ein steuerlicher Verlust anfallen. Gegen die Mieteinnahmen laufen Abschreibungen, Fremdkapitalzinsen, Reparaturkosten, Verwaltergebühren usw. Diesen Verlust machst du bei der Steuererklärung geltend und bekommst ihn anteilig, entsprechend deines persönlichen Steuersatzes, erstattet. Damit besteht das Gesamtergebnis aus Mieteinahmen + Steuererstattung abzüglich aller Kosten.
Mein Fazit: Unter der Voraussetzung von Kreditwürdigkeit, Auswahl einer geeigneten Immobilie und einem systematischen betriebswirtschaftlichen Vorgehen kannst du Immobilienvermögen mit keinem oder überschaubaren Eigenanteil schaffen. Meines Erachtens ein tolles Modell.