Heute möchte ich einen Gastbeitrag von Oliver und seinem Blog „Immoprentice – Freiheit mit Immobilien“ veröffentlichen. Sein Motto: „Immobilien kann man lernen!“ Da das Thema „Immobilien“ auch eine meiner Interessen ist, freue ich mich Olivers Sicht zu präsentieren. Los gehts.
Die Immobilienbranche ist ein Milliardengeschäft. Viele Menschen investieren in Immobilien, weil darin sie eine stabile und renditeträchtige Kapitalanlage sehen.
Und ja, die die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren stark gestiegen, so dass viele Anleger in diesem Bereich tatsächlich viel Geld verdienen konnten.
Aber wie sieht es heute aus? Und ist das Investieren in Immobilien ein Einfaches Immobilie kaufen, Immobilie vermieten und dann passiv mit der Immobilie Geld verdienen?
Kleiner Teaser: Nein, so einfach ist es natürlich nicht!
Bevor man in Immobilien investiert, sollte man einige wichtige Punkte beachten. Und um genau diese Dinge geht’s in diesem Artikel.
In diesem Blogpost werden wir uns einige dieser Punkte die man beachten muss genauer ansehen und erklären, warum sie so wichtig sind.
Also, wenn du dich für das Geldverdienen mit Immobilien interessierst und in Immobilien investieren möchtest, dann bist du hier genau richtig!
Wie funktioniert das Geldverdienen mit Immobilien?
Grundsätzlich kannst du auf zwei Arten mit Immobilien Geld verdienen.
Du kannst eine Immobilie kaufen, aufwerten und dann wieder verkaufen, oder du kannst eine Immobilie kaufen, um sie langfristig zu halten und durch Mieteinnahmen Geld zu verdienen.
Die erste Variante nennt sich Fix & Flip und ist nicht Teil von diesem Artikel. Falls dich das Thema Fix & Flip trotzdem interessiert, schau‘ dir gerne mal den folgenden Artikel an: Fix und Flip – Der ultimative Guide für Immobilieninvestoren. Dort ist das Thema wie ich finde recht gut erklärt.
Also zurück zum Thema „Immobilien kaufen und langfristig halten“. Nachdem das Konzept an sich recht simpel ist, lass‘ uns mal schauen mit welchen Immobilien wir dieses „Buy & Hold“ machen können:
Grundlagen: In welche Typen von Immobilien kann ich investieren?
Grundsätzlich kannst du als Immobilieninvestor in oder auf drei verschiedene Arten von Immobilien investieren:
Der Klassiker: Direktinvestment in Wohnimmobilien
Die Immobilienbranche ist eine der beliebtesten Anlageformen der Deutschen. Dabei gibt es verschiedene Arten von Immobilien, die du als Kapitalanlage nutzen kannst.
Zum einen gibt es die klassischen Wohnimmobilien. Dazu zählen unter anderem Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, und vor allem Eigentumswohnungen.
Wohnimmobilien gelten als besonders sichere Kapitalanlage und bringen in der Regel regelmäßige Einnahmen in Form von Mieteinnahmen.
Für Risikobewusste: Investment in Gewerbeimmobilien
Eine weitere Möglichkeit sind gewerbliche Immobilien. Dazu zählen unter anderem Bürogebäude, Einzelhandelsimmobilien und Industrieanlagen.
Gewerbliche Immobilien eignen sich vor allem für Investoren, die ein hohes Risiko eingehen möchten. Sie bringen zwar in der Regel höhere Renditen, sind aber auch entsprechend riskanter.
Bei einer Rezession ist ein Gewerbemieter eventuell sehr schnell pleite und kann die Miete nicht mehr zahlen. Denke nur an all die Restaurants, die während Corona mit massiven Umsatzeinbrüchen zu kämpfen hatten.
Auch ist eine Gewerbeimmobilie meist sehr speziell auf einen speziellen Mieter zugeschnitten. Aus einer Pizzeria kannst du nicht „mal eben“ einen Lottoladen oder eine Arztpraxis machen…
Für Faule: Immobilienfonds
Die letzte Möglichkeit in Immobilien zu investieren sind Immobilienfonds.
Immobilienfonds sind, wie der Name schon suggeriert, Investmentfonds, die in Immobilien investieren.
Sie eignen sich vor allem für Investoren, die in Immobilien investieren möchten, aber nicht die nötigen Mittel haben, um direkt in eine Immobilie zu investieren und die auch nicht direkt in eine eigene Immobilie investieren wollen, weil sie zum Beispiel die Arbeit die damit einhergeht scheuen.
Da es etwas den Rahmen sprengen würde, wenn wir hier auch noch auf Gewerbeimmobilien und Immobilienfonds oder REITs eingehen würden, will ich mich in diesem Artikel vor allem auf dem Klassiker fokussieren: Das Direktinvestment in vermietete Wohnimmobilien.
Was sind die Vor- und Nachteile von einem Direktinvestment in vermietete Wohnimmobilien?
Bevor wir uns genauer anschauen, worauf du bei vermieteten Wohnimmobilien achten solltest, lass‘ uns vorher erst einmal grob die Vor- und Nachteile von solch einem Investment betrachten:
Vorteile
Persönlich sehe ich bei langfristig vermieteten Wohnimmobilien vor allem drei Vorteile für die Geldanlage:
Eine vermietete Wohnimmobilie ist (in einer guten Lage) relativ sicher
Eine vermietete Immobilie in einer guten Lage ist in der Regel eine solide Anlage, die auch in einer Rezession nicht so schnell an Wert verliert wie andere Anlageformen.
Der Grund hierfür ist einfach: Nur weil gerade eine Rezession ist, muss dein Mieter trotzdem noch irgendwo wohnen.
Während man auf einen Restaurantbesuch im Zweifelsfall sehr einfach verzichten kann, sind die Mietkosten für viele Mieter doch etwas, woran sie nicht sparen.
Die Einnahmen einer Immobilie sind somit auch in wirtschaftlich schweren Zeiten recht stabil.
Eine vermietete Wohnimmobilie bietet dir eine relativ gute Absicherung gegen Inflation
Eine Immobilie ist ein Sachwert. Wird die Geldmenge ausgeweitet, steigen Immobilien also wie alle Sachwerte einfach im Preis, weil durch die Ausweitung der Geldmenge ja nicht auf einmal mehr Wohnraum vorhanden ist.
Wenn nötig, kannst du eine klassische Wohnimmobilie leicht verkaufen
Ein alter Spruch lautet: „Gewohnt wird immer“. Und für die klassische 70qm Wohnung mit gutem Schnitt und in einer vernünftigen Lage wirst du immer einen Menschen finden, der in dieser Immobilie wohnen will.
Selbst wenn du die Immobilie – aus welchen Gründen auch immer – verkaufen musst, wirst du hier also einen Käufer finden, der entweder selbst in der Immobilie wohnen möchte, oder – wie du damals – das Objekt als Kapitalanlage kaufen möchte.
Nachteile:
Wo Licht ist, ist natürlich auch Schatten… Und auch Immobilien haben als Anlageklasse natürlich einige Nachteile.
Immobilien bieten ein Kreditrisiko
In der Regel kaufst du Immobilien über einen Kredit.
Jedes Immobilieninvestment hat somit das Risiko, dass du mehr Geld verlierst als du ursprünglich investiert hast.
Wirft dein Investment kein Geld ab, musst du trotzdem den Kredit, den du aufgenommen hast, zurückzahlen.
Immobilien sind oft teuer in der Unterhaltung
Eine Immobilie ist kein Investment, das du 1x kaufst und es dann vergessen kannst. Eine Immobilie muss monatlich bewirtschaftet werden, was Geld kostet.
Bei einem Direktinvestment in Immobilien hast du also immer auch laufende Kosten.
Immobilien sind nicht so liquide wie Aktien
Zwar kannst du, gerade Standard-Eigentumswohnungen, gut wieder verkaufen, aber so liquide wie ein Aktieninvestment ist eine Immobilie auf keinen Fall.
Auch hast du bei jedem Kauf und Verkauf hohe Transaktionskosten von ca. 10%.
Immobilien können an Wert verlieren
Auch wenn es in den letzten Jahren mit den Immobilienpreisen immer hoch ging, so können auch Immobilien, wie jedes Asset, auch im Preis fallen.
Gerade aktuell, wo wir uns in einem Umfeld steigender Zinsen bewegen, kann es gut sein, dass die Immobilienpreise fallen.
Du siehst, es gibt einige Risiken, die man berücksichtigen sollte, bevor man sich entscheidet, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen.
Auch sollte man vor seiner Investitionsentscheidung bedenken, dass die Immobilie ein langlebiges Gut ist und man daher nicht so schnell Gewinne erzielen kann, wie bei anderen Anlageformen.
Immobilien als Kapitalanlage: Worauf achten?
Ok, wir haben also festgestellt, dass, gerade für Anfänger, eine langfristig vermietete Wohnimmobilie das Beste ist.
Aber das ist noch mächtig unspezifisch. Worauf genau sollte man nun bei einer Immobilie als Kapitalanlage achten?
1. Lage
Die Lage ist immer das A und O bei einer Immobilie als Kapitalanlage.
Eine Immobilie kann nur so viel Wert sein, wie die Umgebung, in der sie steht.
Je attraktiver die Umgebung, desto höher wird auch der Preis für die Immobilie sein und desto leichter wird es auch sein, diese zu vermieten. Achte also unbedingt auf eine gute Lage!
Eine gute Lage ist aber nicht nur für die Vermietbarkeit, sondern auch für den Werterhalt einer Immobilie wichtig.
Bedenke: Eine Immobilie als Kapitalanlage ist immer auch eine Immobilie, in der ein Mieter wohnt und Miete zahlt.
Investierst du an einem Standort, wo in 20 Jahren keine Menschen mehr Wohnungen mieten möchten (zum Beispiel, weil die Stadt eine stark schwindende Bevölkerung hat, es keine guten Arbeitgeber in der Region gibt und allgemein die Region auf einem Absteigenden Ast ist), dann ist auch deine Investition in 20 Jahren wertlos.
Eine Immobilie, die keiner Mieten möchte, erzeugt keine Einnahmen.
Und für eine Immobilie, die auch langfristig keine Einnahmen erzielt wirst du, auch für 0€, keinen Käufer finden!
2. Größe
Die Größe der Immobilie spielt natürlich auch eine Rolle beim Kauf.
Einerseits spiegelt sich die Größe eins-zu-eins im Kaufpreis wider. Gerade als Anfänger solltest du also vermutlich kein Mehrfamilienhaus kaufen, da ein so großes Objekt ein großes Klumpenrisiko in deinem Portfolio bilden würde.
Aber auch für die spätere Vermietung spielt die Größe eine wichtige Rolle: Willst du eher an Studenten vermieten, bist du bei 1-Zimmer-Apartements vermutlich am besten aufgehoben.
Willst du langfristig an eine große Familie vermieten, solltest du dich eher nach einer großen 4-Zimmer-Wohnung umschauen.
Sei dir aber auch über folgendes im Klaren: je größer die Immobilie ist, desto teurer ist sie meistens auch in der Unterhaltung (Heizung, Wasser etc.). Also denke gut über die Größe nach!
3. Alter
Das Alter der Immobilie kann durchaus eine relevante Größe für deine Entscheidung sein.
Eine Immobilie aus den 50er Jahren hat vermutlich eine sehr schlechte Bausubstanz.
Ein Neubau ist teuer, aber dafür hast du in den nächsten 20 Jahren vermutlich keine Kosten, die auf dich zukommen.
Und eine Immobilie aus den 70er Jahren hat vielleicht einen guten Schnitt, aber kommt langsam in das Alter, wo Rohre neu gemacht, die Fassade saniert oder die Tiefgarage repariert werden muss.
Alles teure Instandhaltungsmaßnahmen, die du auf dem Schirm haben solltest, wenn du die Rendite der Immobilie berechnen möchtest.
4. Sanierungsbedarf
Im letzten Abschnitt haben wir es schon ein bisschen angerissen, aber die Frage nach dem Sanierungsbedarf ist tatsächlich eine der wichtigsten, die du dir vor dem Kauf einer Immobilie stellen solltest.
Denn je mehr Arbeiten anstehen, desto höher werden deine Kosten für die Immobilie in den nächsten Jahren sein.
Sind die großen Gewerke (Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Tiefgarage) schon alle gemacht worden, oder stehen hier in den nächsten 10 Jahren viele Arbeiten an?
Eine Tiefgarage zu sanieren kann locker ein paar Tausend Euro pro Eigentümer kosten.
Auch eine Fassadensanierung, eine Strangsanierung oder eine Balkonsanierung kann schnell in ähnliche Größenordnungen kommen.
Kosten die du vermutlich über Sonderumlagen zahlen musst und die sich negativ auf deine Rendite auswirken.
5. Vermietbarkeit
Auch diesen Punkt haben wir weiter oben schon einmal ein bisschen angeschnitten, aber noch einmal dediziert, da er so wichtig ist:
Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, um diese zu vermieten, musst du vorab unbedingt prüfen, wie gut diese Immobilie überhaupt vermietet werden kann.
Ohne Mieter kein Gewinn!
Prüfe im Vorfeld auch die gesetzlichen Regelungen in Bezug auf die maximal zulässige Miethöhe. Es ist schön, wenn der Makler dir sagt, dass du eine Wohnung für 20€/qm vermieten kannst.
Wenn du aber nur maximal für 15€/qm vermieten darfst, dann brechen dir schnell mal 25% deiner geplanten Einnahmen weg.
6. Die Rendite
Eine Immobilie als Kapitalanlage ist noch immer eine Kapitalanlage.
Das wichtigste ist also, dass die Immobilie sich in sich rechnet.
Allein davon, dass du die schönste Wohnung direkt mit Blick auf den Marktplatz und die Kirche vermietest, machst du noch keinen Gewinn.
Du musst dir vor deiner Investition also genau ausrechnen, wie hoch die Rendite deiner Immobilie nach der Investition sein wird.
Dabei solltest du darauf achten, dass die Immobilie sich in sich selbst trägt, dass die Immobilie also mindestens einen neutralen Cashflow hat und du kein Geld aus deinem Privatvermögen in den Unterhalt der Immobilie stecken musst.
Nicht nur macht es keinen Spaß wenn du Monat für Monat draufzahlen musst, auch ist das Risiko bei solch einer Immobilie viel höher!
Verlierst du zum Beispiel deinen Job, kanst du die Zuzahlungen zur Immobilie auf nicht mehr leisten und die Immobilie wird eine echte Belastung für dich!
Kalkuliere die Immobilie daher vor dem Kauf sauber durch und stelle sicher, dass die Immobilie nicht nur eine gute Rendite hat, sondern dass die Immobilie sich auch von selbst trägt.
Die voraussichtliche Rendite einer Immobilie kannst du zum Beispiel kostenlos mit diesem Online Mietrendite Rechner berechnen.
Wenn du grundsätzlich mehr darüber lernen möchtest, wie du eine Immobilie sauber kalkulierst, empfehle ich dir den folgenden Artikel: Wie berechne ich ob sich eine Immobilie lohnt?
Fazit
Alles in allem sollte man sorgfältig überlegen, bevor man sich entscheidet, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen. Es gibt einige Risiken, die man berücksichtigen sollte, aber auch einige Vorteile, die für den Kauf sprechen.
Du möchtest in Immobilien investieren, aber weißt nicht genau, welche Rendite du erwarten kannst? In diesem Artikel erfährst du alles über die Rendite von Immobilien und warum sie eine so gute Kapitalanlage sind.