Hier finden Sie ein sehr ausführliches Beispiel für den „Normalo“. Es werden ausführlich die verschiedenen Berechnungen für den Erwerb einer Eigentumswohnung zur Kapitalanlage dargestellt. Die hier dargestellte Berechnung zeigt die Wirkung im Jahr des Kaufes. Sie benötigen relativ viele Daten für eine vollständige Berechnung. Die meisten Daten werden Sie erst nach dem Kauf zur Verfügung haben. Daher ist unter Prognose Immobilienerwerb eine Berechnungsgrundlage dargestellt, mit der Sie sich der Bewertung vor dem Kauf nähern können.
1. Grunddaten der Eigentumswohnung
| Grunddaten * | |||
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 60.000 € | Kaltmiete | 380 € |
| Fläche der Wohnung | 55 qm | Nebenkosten für Mieter | 165 € |
| Instandhaltungsrücklage bei Kauf | 2.100 € | Hausgeld | 202 € |
| Maklercourtage | 5,95 % | Sondereigentumsverwaltung | 22 € |
| Grundwerbssteuersatz | 5,50 % | Renovierung vor Erstvermietung | 1.350 € |
| Notarkosten ohne Grundschuld | 1.520 € | Finanzierungssumme | 60.000 € |
| Grundbuch ohne Grundschuld | 290 € | Laufzeit Finanzierung (Jahre) | 15 |
| Notarkosten nur für Grundschuld | 390 € | Effektiver Jahreszins | 2,80 % |
| Grundbuch nur für Grundschuld | 192 € | Grundstücksgröße | 477 qm |
| Genehmigung Denkmalbehörde | 30 € | Bodenrichtwert je qm | 120 € |
| Pers. Durchschnittssteuersatz | 29 % | Anteil am Grundstück | 70/1000 |
| Kreditrate (Zins+Tilgung) | 408 € | Grundsteuer | 122 € |
* Der Grunderwerbsteuersatz ist spezifisch je Bundesland und liegt zwischen 4,5 und 6,5 %. Bei den Notar- und Grundbucheintragungskosten ist eine Trennung zwischen dem eigentlichem Kauf und den Kosten der Eintragung der Grundschuld erforderlich. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage zum Kaufzeitpunkt erfahren Sie meist über den Makler. Diese ist relevant für die Ermittlung der Grunderwerbssteuer und der Abschreibung. Die Gebühr an die Denkmalbehörde ist nur relevant, wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Ihren persönlichen Durchschnittssteuersatz ermitteln Sie anhahnd Ihrer letzten Steuererklärung (Steuer/Gesamteinkünfte). Das Hausgeld ist der Betrag, der monatlich für Nebenkosten + Instandhaltung + Verwaltertätigkeit an den Verwalter geht. Die Nebenkosten sind die Nebenkostenpauschale, die der Mieter laut Mietvertrag pro Monat zahlen muss. Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) fällt an, wenn der Verwalter für Sie auch sämtliche Abwicklungen mit dem Mieter übernimmt. Der Bodenrichtwert ist von Ihrem Landesamt meist übers Internet ermittelbar. Den Grundstücksanteil sehen Sie im Kaufvertrag oder im Grundbuch; meist in tausendstel oder zehntausendstel. Dieser ist notwendig, um das Wertverhältnis zwischen Gebäude und Grundstück zu berechnen.
2. Berechnung Investitionssumme für Privatanleger.
Hier wird gezeigt wie viel Geld Sie tatsächlich mit allen Nebenkosten in die Hand nehmen müssen. Kaufpreis waren 60.000 €!
| Postition | Erläuterung | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 60.000 € | |
| Maklercourtage | 3.570 € | |
| Notar | sowohl Kauf als auch Grundschuldeintragung | 1.910 € |
| Grundbuch | sowohl Kauf als auch Grundschuldeintragung | 482 € |
| Denkmalbehörde | Zustimmung Behörde vor Kauf | 35 € |
| Grunderwerbssteuer | Instandhaltsrücklage wird nicht versteuert | 3.185 € |
| Gesamtinvestition | 69.182 € |
3. Berechnung der abschreibungsrelevanten Anschaffungskosten.
Die steuerlichen Anschaffungskosten auf deren Basis sich die Abschreibung errechnet sind geringer als Ihre tatsächliche Investition. Sie müssen den Grundstücksanteil herausrechnen. Dies ist im Beispiel detailliert berechnet. Näherungsweise kann man auch mit 7,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Den Bodenrichtwert finden Sie im Internet in Bodenrichtwertkarten, z. B. vom Landesamt die Geodaten. Des Weiteren müssen Sie die „mitgekaufte“ Instandhaltsrücklage abziehen; hier haben Sie ja quasi ein Sparguthaben mitgekauft. Zusätzlich müssen die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld abziehen. Für die Abschreibung ist ja nicht relevant, ob Sie finanzieren oder bar gezahlt haben.
| Position | Erläuterung | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 60.000 € | |
| Instandhaltungsrücklage | wird rausgerechnet! | -2.100 € |
| Maklercourtage | 3.570 € | |
| Notar | Entfall Grundschuldkosten! | 1.520 € |
| Grundbuch | Entfall Grundschuldkosten! | 290 € |
| Denkmalbehörde | Zustimmungsgebühr | 35 € |
| Grunderwebssteuer | auf Kaufpreis ohne Instandhaltungsrücklage | 3.185 € |
| Grundstücksanteil | bewertet zum Bodenrichtwert | -4.007 € |
| Anschaffungskosten | 62.493 € |
4. Berechnung der Absschreibung.
Nun ist es eine einfache Rechenaufgabe die Abschreibung zu errechnen. Heutzutage können Sie den Gebäudeanteil nur über 50 Jahre abschreiben. Den Gebäudeanteil der Eigentumswohnung haben wir unter Punkt 3 auf Basis des Bodenrichtwertes herausgerechnet.Treten im nächste Jahr noch Kosten auf, die die Anschaffungskosten unter Punkt 3 erhöhen, erhöht sich auch Ihre Abschreibung.
| Position | Erläuterung | Betrag |
|---|---|---|
| Anschaffungskosten | unter 3. errechnet | 62.493 € |
| Abschreibung | Linear 2% (50 Jahre) | 1.250 € |
5. Berechnung des Gewinns (Verlustes) aus Sicht Finanzamt
Diese Tabelle zeigt die Ermittlung des Gewinns oder Verlustes für Ihr Objekt für das Finanzamt. Die Darstellung zeigt das Jahr des Kaufes, um ein sehr vollständiges Bild zu liefern. Wesentliche Stellgrößen sind die Höhe der Abschreibung und die Kosten der Finanzierung (Schuldzinsen). Diese haben einen steuerreduzierenden Effekt.
Nehmen Sie die Kosten des Anschaffungsjahres heraus (z. B. die Renovierung) ist erkennbar, dass wir mit unserer Beispielwohnung im nächsten Jahr einen Gewinn erzielen würden.
| Position | Erläuterung | Betrag |
|---|---|---|
| Kaltmiete (Jahr) | 4.560 € | |
| Betriebskosten (Jahr) | Vorauszahlung durch den Mieter | 1.980 € |
| Summe Einnahmen | 6.540 € | |
| Schuldzinsen | lt. jährlichen Kontoauszug Ihrer Bank | -1.260 € |
| Abschreibungen | -1.250 € | |
| Hausgeld | gesamt an Verwalter | -2.424 € |
| Sondereigentumsverwaltung | sofern nicht selbst durchgeführt. | -264 € |
| Grundschuld Notar | nur im Jahr des Kaufes relevant | -390 € |
| Grundschuld Amtsgericht | nur im Jahr des Kaufes relevant | -192 € |
| Grundsteuer | -122 € | |
| Renovierung vor Erstvermietung | -1.350 € | |
| Summe Werbungskosten | -7.252 € | |
| Verlust (Gewinn) | -712 € |
6. Berechnung des Gewinns / Verlusts nach Steuern.
Hierfür setzen Sie die Steuer aus Ihrem Steuerbescheid ins Verhältnis zum Gesamteinkommen und erhalten einen Prozentwert für den durchschnittlichen Steuersatz.
| Verlust / Gewinn des Jahres | -712 € | |
|---|---|---|
| Persönlicher Steuersatz | Durchschnittssatz | 29 % |
| Nachzahlung / Rückzahlung | nur bezogen auf das Objekt | -206 € |
| Verlust nach Steuern | -505 € |
7. Berechnung des wirklichen Ergebnisses für Privatanleger.
Als Privatanleger ist die Abschreibung doch nicht wirklich relevant. In den meisten Fällen rechnen Sie eher mit einer Wertsteigerung der Eigentumswohnung, denn mit Wertminderungen. Die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung haben Sie bereits mit der Instandhaltungsrücklage abgedeckt. Somit können Sie für Ihr wirkliches Anlageergebnis und vor allem für Ihre Liquidität die Abschreibung herausrechnen. Gegenläufig müssen wir nun die Tilgung berücksichtigen. Diese war für die bisherigen Berechnungen nicht relevant. Für Ihren Mittelabfluß- oder Zufluß ist sie für Sie als Privatanleger absolut wesentlich. In unserem Beispiel entsteht für Sie ein Mittelabfluß. Dies ist logisch, da wir im Modell den vollen Kaufpreis finanzieren, was aus steuerlichen Gründen – Sie können die Schuldzinsen absetzen – sinnvoll ist.
| Finanzergebnis | ||
|---|---|---|
| Gewinn / Verlust nach Steuern | -505 € | |
| Abschreibung des Jahres | 1.250 € | |
| Tilgung des Jahres | Kreditrate - Zinsen | -3.636 € |
| Wirkliches Ergebnis | -2.892 € |