Es muss als Geldanlage nicht immer die eigene Anlage-Immobilie sein. Dies setzt Kümmern voraus und kann auch negative Erfahrungen, wie Mietnomaden, Leerstand oder Bauschäden mit sich bringen (→ Immobilien lohnen, aber). Also letztendlich Zeit und Kraft. Wer dem aus dem Weg gehen will und trotz Geld im Immobiliensektor investieren will, der setzt auf Immobilienfonds oder Immobilienaktien. Grundsätzlich kannst Du über beide Immobilienanlageformen zu geringen Mindestanlagesummen in breit diversifizierte Immobilienportfolios investieren. Privatanleger müssen dabei nur einen geringeren Teil ihres Vermögens für den Kauf von Anteilscheinen ausgeben. Zudem sind sowohl die Fonds als auch die Aktien deutlich liquider als ein Haus oder ein Wohnung.
Was sind die Vor- und Nachteile?
Offene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds sind in der Regel Zertifikate, die von Kapitalanlagegesellschaften ausgegeben werden. Die Fonds investieren regional diversifiziert in unterschiedliche Nutzungsarten von Gewerbeimmobilien, insbesondere in Büro- und Einzelhandelsimmobilien. Die Investition in Wohnimmobilien ist eher selten. Die Entwicklung eines offenen Fonds ergibt sich aus Miet- und Zinseinnahmen sowie der Bewertung der enthaltenen Immobilien. Gewerbliche Mietverträge sind typischerweise langfristig und an die Entwicklung der Verbraucherpreise und damit die Inflation gekoppelt. Die Wertschwankungen sind im Vergleich zu Aktien daher vermutlich geringer.
Bereits wieder verdrängt sind die Probleme in 2008. Damals wollten viele Anleger zur gleichen Zeit an ihr in offenen Immobilienfonds angelegtes Kapital. Die Fondsmanager konnten die Nachfrageflut nicht bedienen. Sie stellten die Anteilsrückgabe entweder ein – oder stellten den Fonds zur Disposition. So verloren etliche Immobilienfonds kurzfristig große Summen und mussten vorübergehend geschlossen oder abgewickelt werden. Um das benötigte Kapital freizusetzen, waren Kapitalverwaltungsgesellschaften entweder gezwungen, Fremdkapital aufzunehmen oder Immobilien zu verkaufen. Die Folge für die Fondszeichner: erhebliche Einbußen beim Vermögen.
Und heute? Der Gesetzgeber reagiert. Die Rückgabemöglichkeiten sind beschränkt worden. Damit soll ein „Fonds-Run“ wie im Jahr 2008 unwahrscheinlicher werden. Für Anleger, die nach dem 21. Juli 2013 in offene Immobilienfonds investiert haben, gilt das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Anteile an offenen Immobilienfonds müssen vor der Rückgabe an die Fondsgesellschaft mindestens 24 Monate gehalten werden. Zudem gilt eine einjährige Rückgabefrist. Anleger müssen also bereits ein Jahr vor der geplanten Rückgabe unwiderruflich erklären, dass sie ihre Anteile zurückgeben wollen. Diese Vorschriften sollen Fondsmanagern mehr Planungssicherheit und eine effizientere Allokation des eingezahlten Kapitals ermöglichen. Nach Einführung des KAGB waren Anleger zunächst zurückhaltend, da die relative Attraktivität von Immobilienfonds mit Einführung der Halte- und Kündigungsfristen sank. Andererseits ermöglicht die erhöhte Planungssicherheit Fondsmanagern, die Liquiditätsquote zu senken und einen höheren Anteil des Anlegerkapitals renditebringend zu investieren. Somit verbessert sich hoffentlich die Performance der Fonds.
Offene Immobilienfonds haben aktuell noch ein weiteres Problem: Durch die stark gestiegenen Immobilienpreise schrumpft die Mietrendite. Die großen deutschen Immobilienfonds legten vom Kurs her im vergangenen Jahr um kaum mehr als 2 Prozent zu. Laut den Analysten liegen seit Jahren die Ausschüttungen über den Wertsteigerungen. Es ist also zu vermuten, dass aus der Substanz bezahlt wird, um die Immobilienanleger bei Laune zu halten.
Zudem trägst Du als Anleger Kosten, die nicht sofort offensichtlich sind. Makler, Anwälte, Notare, Sachverständige und nicht zuletzt das Fondsmanagement – sie alle wollen und müssen unabhängig von der Fondsrendite bezahlt werden.
Immobilienaktien
Eine korrekte Defintion 😉 : Es handelt sich bei Immobilienaktien um Wertpapiere, die von einem Unternehmen emittiert werden, welches in der Immobilienbranche tätig ist. Dabei kann es sich zum Beispiel um eine Wohnungsbaugesellschaft, einen Immobilienvermittler oder auch um einen An- und Verkäufer von Immobilien handeln. Ein Vorteil besteht bei Immobilienaktien darin, dass diese gleich zwei Sachwertanlagen miteinander verbinden, nämlich das Investment in Immobilien und in Aktien. Im Kern investierst Du natürlich in ein Wertpapier, wobei sich die Veränderung der Immobilienpreise und der Mieten häufig auf den Gewinn der Aktiengesellschaft und somit auf den Aktienkurs auswirkt. Daher gibt es also zwei Hebel für den Privatanleger bei Immobilienaktien: Immobilienpreise und die Einnahmen aus der Geschäftstätigkeit des Unternehmens. Im Rückschluss besteht natürlich ebenso das Risiko, dass die Immobilienpreise und die Mieten auch sinken können. Zum anderen nehmen auf die Kursentwicklung von Aktien nicht nur die Immobilienpreise Einfluss, sondern einige weitere Faktoren, wie zum Beispiel die Gesamtsituation am Immobilienmarkt, die allgemeine Stimmung an den Börsen sowie politische Entwicklungen.
Wer das Risiko eines Einzelwertes scheut, der streut einfach selbst über mehrere Werte. Interessant ist die Anlageklasse der REITs. REIT steht für Real Estate Investment Trust und bezeichnet interessante Gesellschaften, die sich auf Erwerb, Veräußerung, Vermietung und Verpachtung von Immobilien spezialisiert haben – und von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit sind. Voraussetzung ist, dass sie 90 Prozent der Erträge an die Anleger auszahlen. REITs können daher lohnenswerte Ziele für Privatanleger sein, die auf passives Einkommen setzen und regelmäßige Ausschüttungen erzielen wollen.
Eine Immobilienaktie kann jederzeit über die Börse ge- und verkauft werden – ohne Ausgabeaufschlag und ohne gegebenenfalls bei Immobilienfonds erhobene Rücknahmegebühren und -fristen. Es bleibt das Kursrisiko. Wie alle anderen Aktien auch, so unterliegen ebenso Immobilienaktien Kursschwankungen. Nicht immer spiegelt der Aktienkurs und damit die Bewertung der Immobilienaktie ihren tatsächlichen Wert wider. Berücksichtige auch, dass eine Anlage in Immobilienaktien nicht nur von der Entwicklung der Immobilienpreise und Mieten bestimmt wird, sondern es einige weitere, für die Aktienmärkte typische Einflussfaktoren gibt. Daher solltest Du einen langfristigen Anlagehorizont einplanen.
Anlagemöglichkeiten
Immobilienaktien
| Unternehmen | WKN | ISIN | Kurs |
|---|---|---|---|
| Deutsche Wohnen | A0HN5C | DE000A0HN5C6 | Aktuell |
| Vonovia | A1ML7J | DE000A1ML7J1 | Aktuell |
| LEG Immobilien | LEG111 | DE000LEG1110 | Aktuell |
| Adler Real Estate | 500800 | DE0005008007 | Aktuell |
| TLG Immobilien | 830350 | DE0008303504 | Aktuell |
ETF auf Immobilienaktien oder REITs
Wie stets empfehle ich preiswerte ETFs.
| Unternehmen | WKN | ISIN | Kurs |
|---|---|---|---|
| iShares STOXX Europe Real Estate | A0Q4R4 | DE000A0Q4R44 | Aktuell |
| iShares European Property Yield | A1ML7J | DE000A1ML7J1 | Aktuell |
| HSBC EPRA/NAREIT DEVELOPED | A1JXC7 | DE000A1JXC78 | Aktuell |
Mein Fazit: Wenn man sich zwischen Immobilienfonds oder Immobilienaktien (bzw. REITs) entscheiden muss, würde ich immer Immobilienaktien in Form von ETFs empfehlen. Immobilienfonds sind von der Kostenstruktur teurer und insbesondere die eingeschränkten Rückgabemöglichkeiten machen unflexibel. Die Anlage in Immobilienaktien ist transparenter, kostet weniger Gebühren und bringt meist mehr Rendite.
Was Du zu den Substanzausschüttungen der offenen Immobilienfonds geschrieben hast, stimmt leider nur allzu häufig. Ich habe für meine Masterarbeit 9 deutsche Fonds über 20 Jahre untersucht und dabei insbesondere aus den letzten Jahren immer wieder Ausschüttungen gesehen, die den Cashflow aus Vermietung und Verkaufsgewinnen überstiegen. Um nur ein Beispiel zu nennen: UniImmo Europa Geschäftsjahr 2015. In der Verwendungsrechnung im Jahresbericht steht unter Punkt I. 3. „Zuführung aus dem Sondervermögen“ von ungefähr 314 Mio. Euro, um am Ende 246 Mio. Euro an die Anleger ausschütten zu können. Paradoxerweise schreibt das Fondsmanagement in demselben Bericht „Der Zwölf-Monats-Erfolg unseres europäisch ausgerichteten Fonds liegt zum 30.9.2015 bei 2,4 %“ und suggeriert damit, dass der Fonds tatsächlich eine im Benchmark liegende Rendite erwirtschaftet hätte. Doof nur, dass diese Renditeberechnung auf der BVI-Methode basiert und die Ausschüttung in der BVI-Methode Teil der Rendite ist. Für mich sieht es also ganz danach aus, als hätte man eine Substanzausschüttung vorgenommen, um die BVI-Rendite (das Aushängeschild schlechthin in der Branche) nach oben zu treiben. Außerdem müssen die Anleger ja auch Steuern auf die Fondsgewinne zahlen und ohne Ausschüttung gibt das sicherlich einen Image-Schaden.
Auch wenn Schneeballsysteme in Deutschland verboten sind, sind es offene Immobilienfonds bisher noch nicht, aber das kann ja noch kommen. Für mich steht fest, dass diese Anlageklasse definitiv genauso sehr zu meiden ist, wie das geschlossene Pendant. Stattdessen kaufe ich REIT-Aktien, wenn die Preise passen und fahre damit bisher auch recht gut.