Wenn man eine größere Summe investieren kann oder will, um beispielsweise ein Passives Einkommen zu erzielen, kann man im Wesentlichen in Wertpapiere, Immobilien und direkte Unternehmensbeteiligungen mit diversen Spezialitäten einsteigen. Ziel dieses Beitrages ist es einen Leitfaden für die Entscheidung zwischen Immobilienkauf und Wertpapieren zu geben.
Welche Kriterien spielen dabei eine Rolle:
- Der Anlagezeitraum; also wie lang kann ich diese Summe in der Anlage lassen.
- Die Transaktionszeit; also wie lange dauert es zwischen Entscheidung und Abschluss einer Investition / Desinvestition.
- Die Transaktionskosten.
- Steueraspekte.
- Chancen und Risiken.
Diese Kriterien schauen wir uns nachfolgend im Einzelnen an.
Anlagezeitraum
Ein sinnvoller Mindestanlagezeitraum für Aktien, Anleihen, ETFs und andere Wertpapiere beginnt bei etwa 5 Jahren. Bei einer Investition in Immobilien sehe ich 10-15 Jahre als untere Grenze (bedingt auch durch die Transaktionskosten). Also leichter Vorteil für die Wertpapiere.
Transaktionszeit
Wertpapiere können Sie bei einem vorhandenen Depot und einem liquiden Markt günstigstenfalls innerhalb von Sekunden kaufen und verkaufen. Bei Immobilienkäufen haben Sie in etwa folgende Schritte zu absolvieren. Besichtigung → Einigung zwischen Käufer und Verkäufer → Klärung und Abschluss des Finanzierungsvertrages mit der Bank → Notartermin → Eintragung Grundschuld und Vormerkung beim Amtsgericht → ggf. weitere erforderliche Genehmigungen (z. B. Denkmalschutz) → Kaufpreiszahlung → Umschreibung Eigentum im Grundbuch. Selbst bei gutem Verlauf benötigen Sie mindestens drei Monate um vom Interessenten zum Eigentümer der Wohnung oder des Hauses zu werden. Klarer Vorteil für Wertpapiere.
Transaktionskosten
Ein Kauf- oder Verkauf von Wertpapieren kostet zu üblichen Konditionen maximal 1 Prozent der Investitionssumme. Bei Direktbanken liegt man z. T. noch deutlich günstiger. Bei Kauf- oder Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung liegen Sie im Durchschnitt bei 11 bis 12 Prozent der Kaufpreises. Diese setzen sich zusammen aus: Maklercourtage (3,45 % bis 7,14 %), Notarkosten (etwa 1,5 %), Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis zu 6,5 %) und Kosten für Behörden, wie das Amtsgericht (ca. 1 %). Erneut klarer Vorteil für die Wertpapiere.
Steuern
Bei Anlagen in Wertpapieren zahlen Sie im Allgemeinen 25 Prozent Zinsabschlagssteuer. Bei der Steuererklärung kommt dann der persönliche Steuersatz zum Tragen. Dagegen stehen Freibeträge von 801 € pro Jahr für Alleinstehende und 1602 € für Verheiratete (bei Zusammenveranlagung). Bei Immobilien müssen Sie die Gewinne mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Freibeträge gibt es nicht. Allerdings werden Verluste ebenfalls mit dem persönlichen Steuersatz gutgeschrieben. Das kann sehr positiv sein, wenn Sie viel Steuern bezahlen und die Immobilie steuerlich keinen Gewinn abwirft. Sie können sämtliche Kosten, sowie die Abschreibung und die Schuldzinsen geltend machen. Hier liegt der Immobilienkauf also deutlich vorne.
Aber bitte kaufen Sie nie Immobilien nur wegen des Steuerarguments. Die betriebswirtschaftlichen Kriterien müssen unabhängig von Steueraspekt passen. Siehe dazu auch Prognose Immobilienerwerb.
Chancen & Risiken
Bei Wertpapieren erzielen Sie Erträge durch Dividenden oder Ausschüttungen und durch den Wertzuwachs des entsprechenden Wertpapiers. Beim Immobilienkauf profitieren Sie ebenfalls vom Wertzuwachs des Hauses oder der Wohnung und den monatlichen Mieteinnahmen. Hinzu kommt ggf. ein Steuervorteil bei steuerlichen Verlusten einer vermieteten Immobilie. Die Einnahmen sind – sofern kein Leerstand – stabil und auch von Ihnen direkt beeinflussbar. Daneben haben Sie als Alleineigentümer oder über die Eigentümergemeinschaft einen sehr direkt Einfluss auf die Kosten (z. B. Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen etc.). Bei Wertpapieren, z. B. Aktien, sind Sie stark von den Fähigkeiten des Managements abhängig; anderseits beeinflussen ggf. Großaktionäre die Ausschüttungshöhen. Bei Immobilien besteht das Risiko eines Leerstands ohne Einnahmen und ggf. ein Wertverlust. Beide Punkte sind extrem von der Lage und der Ausstattungsqualität der Immobilie abhängig. M. E. in diesem Punkt leichter Vorteil für die Immobilienanlage.
Mein Fazit: Bei einem eher mittelfristigen Anlagehorizont ergeben sich nach meiner Meinung Vorteile für Wertpapiere, da die Transaktionskosten und Durchlaufzeiten gering sind. Immobilien bieten sich an, wenn man einen Anlagezeitraum von deutlich über 10 Jahren im Blick hat.