Das neue Wohneigentumsgesetz wurde kürzlich nach langen Diskussionen verabschiedet. Ich sehe förmlich vor mir, wie der geneigte Leser gähnt. Aber wenn du dein passives Einkommen mit Hilfe von Immobilien aufpeppen willst, musst du dich mit deinen Rechten und Pflichten auskennen.
„Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz)“ heißt das WEG seit dem 1. Dezember. Die Novelle sieht einige Änderungen dieses Gesetzes vor, das der Bundestag 1951 erlassen hatte.
Was ist neu? Was musst du wissen?
Sanierung und Modernisierung
Jeder Wohnungseigentümer bekommt durch die WEG-Reform einen Anspruch auf bestimmte Modernisierungen und Sanierungen. Das sind:
- der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug,
- der barrierefreie Aus- und Umbau,
- Maßnahmen zum Einbruchschutz
- und ein Glasfaseranschluss.
Die Kosten sind vom jeweiligen Eigentümer zu tragen.
Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen werden grundsätzlich vereinfacht. Diese sind künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.
Dabei haben prinzipiell diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Jedoch haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist. Die Kostentragung durch sämtliche Eigentümer soll wiederum nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung mit „unverhältnismäßigen Kosten“ verbunden sein. Wenn sich die Maßnahme nicht innerhalb einer gewissen Zeitspanne amortisiert, zahlen nur diejenigen Eigentümer die Kosten, die der Maßnahme zugestimmt haben.
Durch die WEG-Reform können Eigentümerversammlungen künftig flexibler gestaltet und Möglichkeiten, die sich durch die Digitalisierung bieten, besser genutzt werden. Eigentümern wird ermöglicht, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, ist hiervon allerdings nicht gegeben. Eine Eigentümerversammlung ist zudem künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig. Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen damit vermieden werden. Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert. Ein Einberufungsverlangen können Wohnungseigentümer künftig auch in Textform, z.B. per E-Mail, stellen. Derzeit fordert das Gesetz die Schriftform. Umlaufbeschlüsse bedürfen künftig nur noch der Textform anstatt der Schriftform. Hierdurch soll die Möglichkeit eröffnet werden, auch elektronische Kommunikationsmittel zu nutzen, um einen Umlaufbeschluss zu fassen.. Allerdings können die Wohnungseigentümer künftig bezüglich konkreter Beschlussgegenstände beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann. Beispiel: Eine Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung ist mangels hinreichender Informationen nicht möglich. Dann könnten die Eigentümer beschließen, den Beschluss per Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren nachzuholen. Ausdrücklich festgelegt ist, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden muss.
Jahresabrechnung
Die WEG-Reform sieht vor, die Regelungen zur Jahresabrechnung zu vereinfachen. Die Beschlussfassung beschränkt sich künftig auf die Abrechnungsspitze. Die gesamte Abrechnung soll nicht mehr Beschlussgegenstand sein. Außerdem müssen Verwalter nun nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufstellen. Der muss die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten.
Die Instandhaltungsrücklage erhält den Namen „Erhaltungsrücklage“.
Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen
Die WEG-Reform erweitert auch die Rechte von Wohnungseigentümern. So bekommen sie das Recht, Verwaltungsunterlagen einsehen zu können. Verwalter abberufen
Befugnisse für Verwalter
Künftig darf der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unbeschränkt nach außen vertreten. Alle Verträge, die er schließt, und alle Aufträge, die er vergibt, sind für die Gemeinschaft bindend. Nur Verträge über ein Darlehen oder einen Grundstückskauf darf er nach einem Beschluss der Wohnungseigentümer tätigen.
Als eine Art Geschäftsführer der Wohnungseigentümergesellschaft hat er jetzt eine gestärkte Stellung,. Deshalb ist es konsequent, dass der Verwalter, der bislang nur aus wichtigem Grund abberufen werden konnte, künftig jederzeit abberufen werden kann. Der Verwaltervertrag endet dann automatisch nach sechs Monaten.
Zertifizierter Verwalter
Für die immer komplexer werdenden gesellschaftlichen und rechtlichen Zusammenhänge, die die Verwaltertätigkeit prägen, sieht der Gesetzgeber nunmehr eine Zertifizierung vor. Für diese Regelung besteht eine Übergangszeit von 2 Jahren, um die Entwicklung und Umsetzung der notwendigen Zertifizierungsverfahren zum Nachweis der Sach- und Fachkunde zu ermöglichen.
Eine Ausnahme besteht für Fälle der sogenannten Eigenverwaltung, wenn die Anlage aus weniger als 9 Einheiten besteht und ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde. Ein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht jedoch auch in solchen Anlagen, wenn mindestens 1/3 der Wohnungseigentümer dies verlangt.
Die Fortbildungspflicht für Verwalter bleibt von den Regelungen zum zertifizierten Verwalter unberührt, so dass Verwalter auch künftig 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren nachweisen müssen.
Klage gegen die Gemeinschaft
Künftig ist die Gemeinschaft der Träger der Verwaltung. Somit sollen sich Klagen – auch wegen Pflichtverletzungen durch den Verwalter – gegen die Gemeinschaft richten. Aktuell ist das gegen einzelne Wohnungseigentümer möglich.
Kostenverteilung
Nach der WEG-Reform können Wohnungseigentümer flexibler über die Kostenverteilung entscheiden. Derzeit sieht das Gesetz eine qualifizierte Mehrheit vor. Künftig soll mit einer einfachen Mehrheit über die Verteilung einzelner Kosten entschieden werden können. Außerdem können die Eigentümer künftig losgelöst vom Einzelfall Beschlüsse über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten fassen.
Verwaltungsbeirat flexibler
Dem Verwaltungsbeirat kommen nach der Reform des Gesetzes neue Aufgaben zu. Er soll den Verwalter nicht nur bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen, sondern ihn auch überwachen. Der Beirat wird ausdrücklich als Überwachungsorgan bezeichnet. Sind die Verwaltungsratsmitglieder ehrenamtlich tätig, haften diese nach dem Gesetz nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Auch können künftig mehr als die bisher erlaubten drei Eigentümer dem Beirat angehören.
Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
Um Rechtsunsicherheiten im Zusammenhang zu beseitigen, sieht die WEG-Reform vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entsteht. Ersterwerber von Wohnungseigentum können künftig schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden.
Sondereigentum im neuen Wohneigentumsgesetz
Die WEG-Reform erweitert die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen. Bisher waren nur Sondernutzungsrechte möglich.
Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Die Bundesregierung will im Zuge der WEG-Reform außerdem das Miet- und das Wohneigentumsrecht harmonisieren. Das betrifft bauliche Maßnahmen, die Mieter dulden müssen, aber auch Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung. So gilt die in der Eigentümergemeinschaft geltende Kostenverteilung, auch wenn Eigentumswohnungen vermietet werden.
Mein Fazit: Eigentum verpflichtet. Immobilien zur Kapitalanlage bieten gute Chancen, sind aber mit wesentlich mehr Aufwand und Verpflichtungen verbunden, als beispielsweise Aktien oder ETFs.
Diese Änderungen des WEG stellen in meinen Augen keinesfalls eine Verbesserung dar. Dies gilt ganz besonders für die Beschlussfassung bzgl. der Kostenverteilung bei der Durchführung baulicher Veränderungen. Eigentümer welche dafür gestimmt haben müssen die Kosten tragen, nur wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen UND mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile können die Kosten für diese Arbeiten auf sämtliche Eigentümer umgelegt werden. Wenn man bedenkt, dass z. B. unter Umständen bereits die Sanierung von Balkonen als bauliche Veränderung gelten kann, wurde die Gefahr eines Sanierungsstaus keinesfalls gebannt. Denn kein Eigentümer ist so dämlich, durch sein Abstimmungsverhalten das Risiko einer enormen finanziellen Belastung einzugehen und dafür zu sorgen, dass einige Eigentümer sich vor Begeisterung die Hände reiben weil sie durch ihr Abstimmungsverhalten Geld sparen. Das ist nur ein Beispiel welches aufzeigt, dass vor dieser Gesetzesänderung nicht zu Ende gedacht wurde, aber vielleicht waren alle „Beschließenden“ auch einfach nur besoffen. Die Gerichte werden auf jeden Fall weiterhin genügend Arbeit haben.
Hey, sehr informativer Beitrag!
Ich bin selbst Immobilienbesitzer, aber auch Aktionär.
Super zusammengefasst und aufbereitet.
LG
Kevin