Die richtige Immobilienfinanzierung – wichtige Aspekte und Tipps

Bei der Immobilienfinanzierung kann man viel Geld verlieren oder auch Risiken eingehen. Daher nachfolgend ein paar Tipps zu wesentlichen Aspekten.

Zu den klassischen Baudarlehen zählen Annuitätendarlehen, Bauspardarlehen und riestergeförderte Baudarlehen. Auch Kombinationen aus diesen Dreien sind möglich. Beim Annuitätendarlehen fließt die Tilgung direkt in die Hypothek, wobei sich der Zinssatz auf die sich allmonatlich reduzierende Restschuld bezieht. Bei gleichbleibender Rate (Annuität) reduziert sich mit zunehmender Laufzeit der Zinsanteil, während sich die Tilgung erhöht.

Stellen Sie Anfragen an höchstens zwei Banken, da zu viele Anfragen ggf. Ihre Schufa-Einstufung verschlechtern. Man sollte auch nicht alle Kredite über seine Hausbank laufen lassen, da bei wirtschaftlichen Problemen, Auswirkungen auf alle Konten und Finanzierungen zu befürchten sind.

Ich empfehle klare und klassische Hypothekendarlehen und keine unübersichtlichen Konstrukte mit Bausparverträgen oder Versicherungen. Diese verursachen zusätzliche Gebühren und sind in der aktuellen Zinssituation m. E. überflüssig.

Finanzierungssumme

Das in die Finanzierung einbezogene Eigenkapital sollten nicht zu eng kalkuliert werden. Ein Finanzpolster schützt vor ungeahnten Ausgaben oder überraschenden Situationen. Faustformel: Mit einer Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent zuzüglich Nebenkosten bekommt man für seinen Kredit gute Zinskonditionen. Beste Konditionen erhält man für den Hauskauf-Kredit allerdings erst mit 40 Prozent Eigenkapital. Wenn Sie eine Immobilie zur Kapitalanlage erwerben und vermieten, können Sie die Kreditzinsen von der Steuer absetzen. Aus rein steuerlicher Sicht kann es dann sinnvoll sein, möglichst einen hohen Prozentsatz zu finanzieren, so dass mehr absetzbare Zinsen bezahlt werden. Diese Kosten haben Sie natürlich dann auch zu schultern.

Zinsen

Zinsen sind die Vergütung, die die Bank für die Bereitstellung des finanzierten Geldes von Ihnen erhält. Es ist logisch, dass diese möglichst gering ausfallen sollten. Es gibt den nominalen Zinssatz, also der formal festgelegt Satz, und den effektiven Jahreszins, den die Banken zur Vergleichbarkeit angeben müssen. Dieser umfasst auch die weiteren Kosten, die die Bank geltend macht (Bearbeitungsgebühren etc.) und entspricht dann den wirklichen Kosten des Finanzierungsangebots.

Nebenkosten

Nachdem den Finanzinstituten durch diverse Gerichtsurteile nahezu alle Gebühren untersagt wurden, sollten der Nominalzins und der effektive Jahreszins für Hypothekendarlehen (also was der Kredit wirklich kostet) im Angebot nah beieinander liegen. Bausparverträge kosten nahezu immer 1 Prozent Abschlussgebühr. D. h., wenn die sogenannte Bausparsumme 100.000 € beträgt, kostet der Abschluss mindestens 1000 € Gebühren.

Laufzeit / Zinsbindung

Faustregel: Je länger die Zinsbindung und je höher die jährliche Tilgung, umso höher sind die Zinsen, aber desto geringer ist für den Darlehensnehmer auf lange Sicht das finanzielle Risiko. Bei den aktuellen Niedrigzinsen sollte man die Zinsbindung möglichst lange wählen (15 oder 20 Jahre), ggf. sogar bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens.

Bereitstellungszinsen

Bei den Bereitstellungszinsen geht um den Zeitraum, in dem die Bank das Geld für Sie kostenlos „bereithält“, ohne dass Kosten entstehen. Kaufen Sie ein Objekt, was bereits vorhanden ist, reichen Ihnen drei Monate aus. Ist das Objekt erst im Bau oder in einer grundhaften Sanierung, so ist der Fertigstellungs- und Besitzübergangzeitraum wahrscheinlich nicht vollständig sicher. Dann sollte der Zeitraum ohne Bereitstellungszinsen mindestens sechs Monate oder mehr betragen – möglich sind bis zu 12 Monaten. Ab der Überschreitung des vereinbarten Zeitraums bezahlen Sie den vereinbarten Bereitstellungszins auf die nicht abgerufene Finanzierungssumme – das kann teuer werden.

Sondertilgung

Die Sondertilgung in Prozent ist der Betrag, den Sie ohne Zusatzkosten jährlich zusätzlich zu den vereinbarten Raten einzahlen können. Diese Sondertilgung reduziert sofort Ihre Restschuld und verschafft Ihnen deutliche Kostenvorteile und eine Verkürzung der Gesamtlaufzeit bezogen auf die Gesamtfinanzierung. Wichtig ist es daher mindestens 5 besser 10 Prozent Sondertilgung pro Jahr zu vereinbaren. Dies erhöht ggf. die Verzinsung leicht, aber Sie haben alle Möglichkeiten, wenn Sie planmäßig oder unplanmäßig Geld übrig haben (z. B. Prämie oder Erbschaft) Ihre Verschuldung zu reduzieren. Manche Banken lassen Sondertilgungen nur angemeldet oder zu einem festen Zeitpunkten zu. Besser ist natürlich, wenn Sie das ganze Jahr einzahlen können.

Höhe der Annuität

Wenn Sie Ihren Kredit berechnen, ist in der Monatsrate nicht nur der Zins, sondern auch ein gewisser Tilgungsanteil enthalten. Die Zielhöhe der monatlichen gleichbleibenden Rate (Annuität) hängen von der persönlichen Situation ab. Hierbei müssen Sie einerseits ungeplante private Ausgaben abfedern können und andererseits bei vermieteten Immobilien einen Leerstand der Immobilie aushalten können. Daher sollte die monatliche Rate aus Zins und Tilgung, die sogenannte Annuität, nicht zu eng kalkuliert sein.

Auszahlung

Unterschreiben Sie den vor verhandelten Finanzierungsvertrag möglichst erst, wenn der notarielle Kaufvertrag wirksam ist. Bei Immobilienfinanzierungen erhalten Sie eigentlich nie den Kreditbetrag direkt überwiesen, obwohl Sie der Kreditnehmer sind. Vielmehr zahlt die Bank bei Fälligkeit oder nach Baufortschritt direkt an den Verkäufer. Hierfür müssen jeweils Auszahlungsformular unterschreiben, anschließend überweist die Bank.

→ Siehe ausführlich auch unter Finanzierung.

Als erster Einstieg und Hilfe ist hier der Baufinanzierungsrechner eingefügt:

{fATools:baufinanzierungrechner}

Mein Fazit: Investieren Sie viel Kraft in das Finden der richtigen Immobilienfinanzierung. Stellen Sie sicher, dass Sie alles verstehen und scheuen Sie sich nicht vor „dummen“ Fragen. Sie binden sich über Jahrzehnte und können viel Geld durch eine falsche Finanzierung verlieren.

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